나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513500 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워판매시설 1층101-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(소래포구역/수인분당선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내의 제1층 제101-2호로서, (사용승인 : 2013.11.01) 외벽 : 몰탈위 석재마감 등. 내벽 : 인테리어치장재마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

상점(안경원)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기, 에스컬레이터 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 중로에 접하며, 북서측 및 남서측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지에 관하여 별도등기 있으며 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인이 인수함
- 본건은 간판없이 영업이 중단된 상태이고, 내부에는 상가 집기류들이 여기저기 방치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513500 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OOOOO (등기부현황상 채권자는 정재원)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역 씨10블록 에코메트로3차더타워 판매시설 1층 101-2호

용도: 근린상가 (판매시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 101-2호 (사용승인 2013.11.01)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,020,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.0392㎡ (약 5.76평)

건물면적: 101.79㎡ (약 30.79평)

건물지분: 101.79㎡ (약 30.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 별도등기(토지), 대항력있는임차인, 공동담보 물건임.

토지에 관하여 별도등기(지상권설정등기)가 있으며 매각으로 효력을 잃지 않고 매수인이 인수함.

본건은 간판 없이 영업이 중단된 상태이고, 내부에는 상가 집기류들이 여기저기 방치되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치함.

주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난함.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철(수인분당선 소래포구역)이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 도로 상황

본건 단지는 북동측으로 중로에 접하며, 북서측 및 남서측으로는 대로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 도시관리계획 입안 중(소래논현 지구단위계획).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리분석)

말소기준권리는 중소기업은행 근저당권(을구 5번, 2023.10.20. 접수)임.

해당 경매 사건(강제경매, 갑 12번) 및 그보다 후순위의 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액은 1,277,767,580원임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 양준호: 보증금 30,000,000원, 차임 4,500,000원. 전입일자 2025-06-04. 대항력 없음.

* 주식회사와이알씨: 보증금 0원, 차임 0원. 사업자등록일 2022-08-19. 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있으므로 금액이 미상이라도 주의 필요함)

* 최광순: 보증금 100,000,000원, 차임 4,300,000원. 전입일자 2018-01-08. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

토지 대지권부 토지에 관하여 별도등기(지상권설정등기, 을구 순위번호 1번, 접수 2013.12.17.)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함.

대항력 있는 임차인 최광순의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액으로 판단됨. 주식회사와이알씨는 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 발생하지 않으나, 대항력은 유지됨.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

본건은 근린상가(판매시설)로, 과거 안경원으로 이용되었으나 현재는 영업이 중단된 상태임.

4.2. 주변 상권

소래포구역 인근 상업지역으로, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 유동인구 흡수에 유리한 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소래포구역 상업지구 내에 위치하여 마트, 병원, 은행, 음식점 등 각종 편의시설 이용이 편리함.

* 주변 초등학교: 논현초등학교, 인천남동초등학교

* 주변 중학교: 논현중학교, 인천고잔중학교

* 주변 고등학교: 인천논현고등학교, 남동고등학교

* 주변 병원: 인천사랑병원 및 다수의 병의원

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 및 방치 상태

현재 간판 없이 영업이 중단된 상태이며, 내부 집기류들이 방치되어 있어 즉시 영업이 가능한 상태가 아님. 내부 정리 및 원상 복구에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 중복사건 및 복잡한 권리관계

다수의 채권자 및 여러 종류의 권리(압류, 가압류, 경매 등)가 설정되어 있어 복잡한 권리관계를 가지고 있음. 경매 진행 과정 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 토지 별도등기 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 토지에 설정되어 있어 매수인이 이를 인수해야 함. 이는 향후 재산권 행사 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요인이므로, 지상권의 구체적인 내용 및 영향력에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 인천 남동구 소래포구역 인근의 역세권 상가로서 입지 및 교통 여건은 우수함. 그러나 현재 영업 중단 및 방치 상태, 인수해야 하는 지상권 및 임차인 보증금 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재함.

7.2. 권리관계 요약

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임. 다만, 토지의 지상권과 대항력 있는 임차인 최광순의 보증금 1억원, 주식회사와이알씨의 대항력은 매수인이 인수해야 함.

7.3. 예상되는 문제점

영업 중단 상태의 상가 정상화, 방치된 내부 정리 및 원상복구 비용 발생, 임차인 명도, 인수되는 지상권으로 인한 재산권 행사 제약 가능성 등이 주요 문제점으로 예상됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

소래포구역 역세권이라는 지리적 이점은 향후 상권 활성화 시 유동인구 흡수 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있게 함.

8.2. 잠재적 가치

정상적인 영업이 가능한 상태로 복구하고, 인수되는 권리 관계를 종합적으로 관리할 경우 상가로서의 본연의 가치를 회복할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 1,020,000,000원. 매수인이 인수해야 하는 최광순 임차인의 보증금 100,000,000원 및 토지 상의 지상권 설정 등기(매각으로 소멸되지 않음)를 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용되어야 함. 또한, 현재 영업 중단 및 방치 상태로 인한 복구 비용, 명도 관련 제반 비용 등을 감안해야 함.

인수 보증금(최광순 1억원)을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 본 물건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 보증금 및 지상권으로 인한 가치 하락분을 반영하여 산정해야 합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 대략 700,000,000원 ~ 850,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 지상권의 구체적 내용 및 영향력, 주변 시세, 복구 및 명도 비용 등에 대한 추가적인 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.