나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1771 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 633 현대2차아파트 202동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

연수구 옥련동 소재 "옥련2동주민센터" 서측 인근에 위치하는 아파트 "현대2차아파트" 제202동 제20층 제2002호로서 인근은 아파트 위주의 주택지대임.

교통상황

서측 인근에 제2경인고속국도 " 옥련I.C"가 위치하고 동측 인근에 지하철 수인분당선 "송도역"이 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 아파트 내 제20층 제2002호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 대로, 동측으로 중로 남측으로 세로에 사면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호지역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1771 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 633 현대2차아파트 202동 20층2002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 357,000,000원

* 토지면적: 35.72㎡ (10.81평)

* 건물면적: 84.60㎡ (25.59평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 사용승인일: 1995년 12월 22일

2. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "옥련2동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 위주의 주택지대임.

* 교통상황: 서측 인근에 제2경인고속국도 "옥련I.C"가 위치하고 동측 인근에 지하철 수인분당선 "송도역"이 위치하며 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 아파트 단지 내 202동 20층에 해당 호실(2002호)이 위치함.

* 토지이용: 해당 토지는 부정형으로 아파트 부지로 이용 중임.

* 도로: 북측 및 서측으로 대로, 동측으로 중로, 남측으로 세로에 접하여 차량 통행이 용이함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 건축법, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 위치함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 6월 4일 신한은행 근저당권(147,400,000원)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리를 제외한 나머지 권리는 모두 소멸됨.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 326,800,000원임.

* 낙찰자 인수사항: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (물건명세서상 특이사항 없음).

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(인수 보증금 합계 0원), 임대차 관계는 불명확함. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주거 단지 형성: 연수구 옥련동 내 대규모 아파트 단지 중 하나로, 성숙된 주거 상권이 형성되어 있음.

* 교통 및 접근성: 송도역과 제2경인고속도로 접근성이 우수하여 인천 시내 및 수도권 이동이 용이함.

* 주변 편의시설: "옥련2동주민센터"와 같은 공공시설이 인접하며, 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적으로 인접하거나 단지 이미지에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 단지 개요: 옥련현대2차 아파트는 1995년 12월에 준공되었으며, 총 9개동, 1180세대로 구성되어 있음.

* 해당 호실: 202동 20층 2002호로, 총 20층 건물 중 상위층에 해당함.

* 면적: 전용면적 84.60㎡ (약 25.59평)으로, 4인 가족이 거주하기에 적합한 넓이임.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치하여 입주민 편의를 제공함.

* 주차: 총 387대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이는 세대당 약 0.33대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 명도 전략 수립이 필수적임. (인수 보증금 0원이라도 주의 필요)

* 토지거래허가구역: 해당 물건지는 토지거래허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 위치하나, 경매 절차를 통한 취득 시에는 허가 요건이 완화될 수 있음. 다만, 잔금 납부 시점의 법규를 확인해야 함.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 적어 주차 관련 불편이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 현대2차아파트 202동 20층 호실로, 우수한 교통 접근성과 안정된 주거 환경을 갖추고 있음. 감정가는 3억 5천7백만원이나, 최근 유사 면적 아파트 실거래가가 3억 8천만원에 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있음. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 불명확성 등 명도 관련 주의가 요구됨. 건축 연식이 30년 가까이 되어 노후화 부분은 감안해야 하나, 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통망: 제2경인고속도로 및 수인분당선 송도역 인접으로 광역 접근성 우수.

* 안정된 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준.

* 실거래가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대.

* 로열층: 20층으로 조망권 및 일조권에서 유리.

9. 예상 입찰가

* 본건과 동일 면적(84.6㎡)의 9층 매물이 2026년 7월 24일에 38,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 상위층(20층)의 가치를 감안하면 시장가는 38,000만원 이상으로 판단됨.

* 감정가는 35,700만원으로, 시장 가격보다 낮은 편임.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 비용 등 제반 부대비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 38,500만원 ~ 39,500만원 범위로 예상되며, 본건의 경우 39,000만원 내외에서 적극적으로 고려해볼 만함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.