나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513479 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1208-14 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513479 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1208-14 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경513479
• 주소: 인천광역시 남동구 용천로11번길 35, 3층303호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매8계 2025타경513479 | 소재지: 인천광역시 남동구 용천로11번길 35, 3층303호 | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 105,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천광역시 남동구 구월동 1208-14 (3층 303호) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

인천지방법원 2025타경513479 (1)

1.1. 2.소재지

인천광역시 남동구 구월동 1208-14 3층 303호

1.1. 3.용도

다세대주택

1.1. 4.감정가

151,000,000원

1.1. 5.토지면적

27. 72㎡ (약 8.39평)

1.1. 6.건물면적

59. 58㎡ (약 18.02평)

1.1. 7.매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8.경매구분

부동산 강제 경매

1.1. 9.채권자

주OOOOOOO

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 병원, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 스라브 지붕의 5층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

2.4. 이용상태

현재 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 세장형의 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종 일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.9. 공부와의 차이

감정평가 요약서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2.10. 기타 참고사항

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재로 인해 외형 조사와 제시 목록 및 건축물 현황도, 평가 사례를 바탕으로 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었습니다. 경매 참여 시 이 점을 유의하시기 바랍니다.

3. 보고서 상세 분석

3.1. 입지조건

본건은 인천구월초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다. 또한, 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3.2. 건물 및 토지 상태

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 관리가 양호한 상태로 보이나, 현장 실사 없이 감정평가되어 내부 상태에 대한 정확한 판단은 어렵습니다. 토지는 주거용 건물이 들어서 있는 일반적인 형태입니다.

3.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제 경매의 특성상 경매 개시 결정 이후 추가적인 권리 변동이나 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항(외국인 토지거래허가구역 등)은 매수 후에도 인수될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 상권분석

본건 소재지는 대규모 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 인천구월초등학교를 중심으로 한 교육 상권과 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다양한 병원, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

3.5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 다양한 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)이 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인천구월초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리하며, 공원이 가까워 여가 활동에도 좋습니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성도 양호합니다.

3.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현장 실사 없이 감정평가가 이루어졌다는 점입니다. 내부 상태, 수리 필요성, 공실 가능성 등을 직접 확인하지 못했으므로, 실제 권리 분석 및 가치 평가 시 신중을 기해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 일부 제한사항(과밀억제권역, 외국인 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 외부 지도 검색 및 주변 시설 분석 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 개발 계획 등에 따른 변동 가능성은 상존합니다.

3.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 중심 생활권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 인천구월초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단되나, 현장 조사의 제약으로 인한 내부 상태 미확인 및 토지이용계획상의 제한사항은 반드시 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

3.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 인천구월초등학교 인접, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 주거 가치 보유.

2. 편리한 생활 환경: 다양한 편의시설, 병원, 공원 등이 근거리에 위치.

3. 대중교통 접근성: 버스 정류장 인접으로 도심 접근 용이.

4. 시세 차익 기대: 경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

5. 강제 경매: 명확한 채권 관계에 따른 비교적 깔끔한 권리 분석 가능성 (단, 말소 기준 권리 이하 소멸 확인 필수).

법원 정보

인천지방법원 경매8계