나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72525 [1] 경기도 남양주시 수동면 입석리 530-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "수동초등학교" 서북 측 약 1km 지점에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지, 주거나지, 하천, 근린생활시설, 창고 등이 산재하고 있어 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상토지까지 직접 또는 인접토지를 통하여 차량 진입이 가능하며, 북동 측 간 선도로변에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

① 형태 기호(1), (6), (8), (9), (11), (17), (18), (20), (21)토지는 사다리형, 기호(2)토지 는 자루형, 기호(4), (12), (13), (14), (16), (19)토지는 부정형, 기호(5)토지는 세장 형이며, 기호(7), (10), (15)토지는 삼각형 토지임. ② 이용상태 기호(1)토지는 "주거 나지", 기호(2)토지는 "단독주택 부지", 기호(4), (6), (7), (9), (10), (12)~(21)토지는 "주거 기타", 기호(5)토지 및 기호(8)토지는 현황 "도로", 기호 (11)토지는 "하천"이며 기호(18)토지는 일부 "하천"에 저촉 됨.

인접 도로상태

기호(1), (4), (6)~(8), (10), (11), (18)토지는 노폭 약 4m 이상의 도로에 접하여 있으 며, 기호(2)토지는 노폭 약 6m 이상의 도로에, 기호(5)토지는 '중로한면'에 접하여 있고 기호(9), (12)~(17), (19)~(21)토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1), (2), (4), (6), (9), (12), (13), (15)~(17), (19)~(21)토지 (입석리 530-3, 530-4, 530-9, 531-3, 532, 532-6, 532-8, 532-11, 532-12, 532-14, 532-15, 532-16, 532-17) 보전관리지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 배출시설 설치제한지역<물 환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책 기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). ② 기호(5)토지(입석리 530-12) 보전관리지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 접도구역<도로법>, 배출시 설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지 역(2권역)<환경정책 기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한 허가 구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). ③ 기호(7), (8), (10), (14)토지(입석리 531-4, 531-10, 532-2, 532-10) 보전관리지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 배출시설 설치제한지역<물 환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천공보호구역<온천법>, 수질보전특별 대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). ④ 기호(11)토지(입석리 532-3) 보전관리지역, 하천(구운천), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도 권정비계획법>, 하천구역(구운천(생태하천과 문의 바람))<하천법>, 수질보전특별대책지 역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한허가구 역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))). ⑤ 기호(18)토지(입석리 532-14) 보전관리지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 하천(구운천)(저촉), 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천공보호구역<온 천법>수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토 지거래 계약에 관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

제시목록 외의 물건

기호(4)토지(입석리 530-9)상에 제시 외 컨테이너 1동이 소재하며 그 부분에 유치권행사 중임.

공부와의 차이

기호(4)토지(입석리 530-9)는 지목은 "전"이나 현황 "묵전 및 일부 도로"로 이용되고 있 으며, 기호(8)토지(입석리 531-10)는 지목은 "대"이나 현황 대부분 "도로"로 이용, 기호 (11)토지(입석리 532-3)은 지목은 "전"이나 현황 "하천"에 속함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 4층 단독주택(다가구주택)으로, 외벽 : 치장벽돌, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임. 제1층 : 2가구(통칭 '제101호 및 제102호') 제2층 : 2가구(통칭 '제201호 및 제202호') 제3층 : 2가구(통칭 '제301호 및 제302호') 제4층 : 계단실(연면적 제외)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각
목록 5.지분매각
목록 4,6,7,9~21.농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72525 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 입석리 530-3

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 2,042,801,600 원

토지면적: 5165.00㎡ (약 1562.41평)

건물면적: 313.20㎡ (약 94.75평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 4층 (다가구주택, 6가구)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수동농업협동조합 (추정)

작성일자: 2026년 8월 18일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "수동초등학교" 서북측 약 1km 지점에 위치합니다. 주변은 전원주택, 농경지, 주거나지, 하천, 근린생활시설, 창고 등이 산재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 북동측 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

일부 토지는 폭 약 4m 이상의 도로에 접하나, 다수의 토지는 맹지 상태로 확인됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하며, 2025년 8월 26일부로 외국인 등 주택 용도 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 또한 일부 토지는 접도구역, 온천공보호구역, 하천구역에 저촉되는 부분이 있어 개발 및 이용에 여러 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 없음, 전입/확정 2019-12-16, 배당 신고 2025-11-25, 대항력 있음. (인수 보증금: 60,000,000원)

* 엄정원: 보증금 0원, 차임 없음, 전입 2022-07-07, 대항력 없음.

* 원광재: 보증금 40,000,000원, 차임 없음, 전입/확정 2019-08-21, 배당 신고 2025-11-25, 대항력 있음. (인수 보증금: 40,000,000원)

* 유석태: 보증금 0원, 차임 없음, 전입 2024-02-20, 대항력 없음.

* 유승민: 보증금 0원, 차임 없음, 전입 2022-09-19, 대항력 없음.

* 임차인 엄정원, 유석태, 유승민은 대항력이 없으므로 명도 대상이나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리 (인수 보증금 합계)

대항력 있는 임차인 김 (60,000,000원) 및 원광재 (40,000,000원)의 보증금 합계 100,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다.

* 말소기준권리

2020년 9월 16일 접수된 수동농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 가압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 유치권

기호(4) 토지(입석리 530-9) 지상에 제시 외 컨테이너 1동이 소재하며, 해당 부분에 유치권 행사가 있다는 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 2,883,024,515원. 건물 등기부 채권 총액: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택(다가구주택)으로, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 상업적 기능보다는 주거 기능이 중심인 지역으로 판단됩니다.

주변의 소규모 연립/다세대 주택들의 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 명보(6동) 연립 (2002년식, 45.12㎡): 2024년 3월 73,000,000원 (약 161.8만원/㎡)

* 명보(3동) 다세대 (1999년식, 62.54㎡): 2023년 11월 20,000,000원 (약 32만원/㎡) (해당 거래가는 면적 대비 매우 낮아 특이사항 존재 가능성 있음)

* 노블레스(다동) 다세대 (2011년식, 55.77㎡): 2026년 4월 70,000,000원 (약 125.5만원/㎡) (예정 거래가)

이들 정보는 본건과 규모 및 특성이 다르므로 직접적인 비교는 제한적입니다. 본건의 감정가는 넓은 토지 면적을 포함한 종합적인 가치 평가로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "수동초등학교"가 약 1km 거리에 위치합니다.

* 주변 시설: 전원주택, 농경지, 근린생활시설, 창고 등이 산재해 있습니다.

* 교통: 북동측 간선도로변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 공업단지나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으며, 대체로 주거 환경은 양호한 편입니다. (시뮬레이션 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 일부 농지로 사용되거나 농지 관련 규제 지역에 속할 가능성이 높아, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으며, 소유권 이전 등기가 거부될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 (6000만원) 및 원광재 (4000만원)의 보증금 총 1억원 인수 부담이 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공부와의 차이: 일부 토지의 지목(전, 대)과 현황(묵전, 도로, 하천)이 상이하며, 토지 일부가 하천에 저촉되는 등 실제 이용 현황과 공부 상 현황의 차이가 존재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한이 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 큽니다.

* 유치권 불분명: 컨테이너에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 용도: 공부상 '단독주택'이나 현황은 '다가구주택'으로 이용 중으로, 이는 향후 건축 관련 이슈 발생 시 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 수동면의 넓은 토지를 가진 단독주택(다가구주택)으로, 감정가는 20억 4천만원대입니다. 주변의 자연환경은 양호하나, 다수의 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 인수 등 명확한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 매수 자체에 어려움이 발생할 수 있으며, 인수되는 보증금 1억원을 고려해야 합니다. 토지 일부가 하천에 저촉되고, 공부와 현황의 차이가 존재하는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5165㎡의 넓은 토지는 향후 개발 가능성 또는 용도 변경 시 잠재적 가치를 보유할 수 있습니다.

* 다가구주택: 6가구로 구성된 다가구주택은 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 경매 시세: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 위험 요소를 상쇄하고 수익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 인수, 다수의 법적 규제, 공부와의 차이 등 상당한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금: 100,000,000원

* 감정가: 2,042,801,600원

* 목표 취득가 (감정가의 85% 적용): 2,042,801,600원 * 0.85 = 1,736,381,360원

* 예상 입찰가 (목표 취득가 - 인수 보증금): 1,736,381,360원 - 100,000,000원 = 1,636,381,360원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 16억 3천 6백만원대 수준으로 분석됩니다. 이는 위험 요소를 충분히 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.