나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513649 [1] 인천광역시 부평구 부평동 437-14 미성쉐르빌 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 북측 인근에 위치하고 주변은 동유형의 공동주택 및 로변으로 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 남측 인근에 지하철 '부평시장역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2002-07-24 임. 외벽: 드라이비트 등 내벽: 페인트 등 창호: 삿시창

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 및 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513649 (1)

채권자: 서울보증보험

1.1. 2.소재지및기본현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 437-14 미성쉐르빌 2층204호

건물명: 미성쉐르빌

용도: 아파트

1.1. 3.면적및규모

감정가: 118,000,000원

토지면적(지분): 14.99㎡ (약 4.54평)

건물면적(전용): 39.83㎡ (약 12.05평)

건물총연면적: 800.68㎡ (약 242.23평)

대지면적: 275.4㎡ (약 83.32평)

건물규모: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 5층 건물 중 2층 (204호)

사용승인일: 2002-07-24

1.1. 4.매각대상및경매유형

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2.1. 입지조건

2.1. 1.위치및주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택 및 로변으로 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 남측 인근에 지하철 '부평시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.1. 3.토지이용계획및제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3.1. 권리분석

3.1. 1.총괄권리분석

말소기준권리인 을5 근저당(2023.07.26.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.1. 2.임차인현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-15

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 완료하였음.

3.1. 3.등기부요약및말소기준권리

* 말소기준권리: 을5 근저당 (2023-07-26, 서영주류판매유한회사, 30,000,000원)

* 매각으로 소멸될 권리: 을5 근저당, 을6 주택임차권(한국토지주택공사), 갑6 강제경매(서울보증보험).

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (근저당 30,000,000원 + 강제경매 112,260,821원)

3.1. 4.매각으로소멸되지않는권리

없음.

(물건명세서 참고사항에 의거, 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 6번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 인수 부담이 없음.)

4.1. 상권분석

본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 주거 수요 및 상업 시설 이용 수요를 갖춘 지역임. 지하철역 인접으로 유동인구 확보에도 유리한 입지를 보임.

5.1. 생활정보

5.1. 1.건물구조및설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.1. 2.주변편의시설

부평동초등학교 인근에 위치하며, 부평시장역이 가까워 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6.1. 잠재적리스크

6.1. 1.권리관계리스크

총 채권액(135,000,000원)이 감정가(118,000,000원)를 초과하나, 임차인의 대항력이 없고 서울보증보험의 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됨.

6.1. 2.법규및제한사항리스크

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

6.1. 3.특이사항및기타리스크

"SGI 인수조건 변경"은 채권자인 서울보증보험의 조건 변경을 의미하는 것으로, 임차인과의 권리 관계 정리에는 긍정적으로 작용했으나, 변경된 세부 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7.1. 종합의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 역세권에 위치한 아파트로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 접근성이 우수함. 권리 관계상 임차보증금 인수 부담이 없어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능함. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하며, 토지 이용계획상 다수의 제한사항이 존재하므로, 투자 시에는 해당 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근할 필요가 있음.

8.1. 투자포인트

* 인천 지하철 1호선 부평시장역 인근 역세권 입지.

* 전용면적 39.83㎡ 소형 아파트로 실수요 및 소액 투자 수요 접근 용이.

* 임차보증금 인수 부담 없이 권리 관계가 정리되는 장점.

* 일반상업지역 내 아파트로 희소성 보유.

9.1. 예상입찰가

감정가: 118,000,000원

채권 총액: 135,000,000원

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

(감정가를 기준으로 하되, 채권 총액 초과 및 지역 시장 상황, 향후 개발 제한 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.