나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1773 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 "독정역, 원정역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제308호로서, (사용승인일 : 2015.03.25.) 외벽 : 드라이비트 및 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1773 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 3층308호

용도: 연립주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

건물면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, "인천백석초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역임.

1.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 인천2호선 "독정역" 및 "원정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제308호임.

* 사용승인일: 2015.03.25.

* 현재 이용 상태: 연립주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

1.4. 토지 이용 현황

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-연립주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOO

* 말소기준권리: 삼성카드주식회사 가압류 (2024-11-07 접수)

* 등기부채권 총액: 198,900,247원

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 정혜은 (개인정보 보호를 위해 정 로 표기)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2025-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

2.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 2015-03-27 (노연선)

* 소유권이전: 2015-05-14 (이리라, 매매)

* 주택임차권 (정혜은): 2025-11-07 접수, 162,000,000원, 말소: 인수 (전입 2021-11-05, 확정 2021-10-07)

* 삼성카드주식회사 가압류: 2024-11-07 접수, 5,897,164원, 말소 (말소기준권리)

* 주식회사 우리카드 가압류: 2024-11-20 접수, 31,003,083원, 말소

* 주식회사 우리카드 강제경매: 2025-11-04 접수, 36,979,011원, 말소 (2025타경1773 본압류)

* 인천광역시 압류: 2026-06-11 접수, 말소

3. 입지조건 및 주변 환경 분석

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 인천백석초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하여 형성된 지역으로, 주거 환경이 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 원활하며, 인근에 위치한 다수의 노선버스정류장과 인천2호선의 "독정역", "원정역"을 통해 대중교통 이용이 편리한 입지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있음. 또한, 외국인 등 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 이에 대한 확인이 필요함.

4. 생활정보

* 교육시설: 인천백석초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 자연 및 휴식시설: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 주변 시설 분석 결과: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 인근에서 부동산 거래에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 상권 분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 연립주택으로, 인근에 다세대주택, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재하는 전형적인 배후 주거지 상권임.

* 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상품 및 서비스를 제공하는 소규모 점포들이 분포하고 있음.

* 지역 개발 계획 및 지하철역 인근 상권의 지속적인 활성화 가능성을 고려할 때, 향후 상권 발전 잠재력을 지님.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택용도 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함. (국내 거주자는 해당 사항 없을 수 있음)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 정 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 162,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재함. 이는 낙찰가의 총 실질 부담액을 증가시킬 수 있음.

* 선순위 임차권 (인수 조건): 등기부상 을구 3번 주택임차권(정혜은)은 말소 예정이나 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 당하동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 초등학교 및 지하철역과의 접근성이 양호하여 교육 및 교통 환경이 우수함.

* 건축 연식이 2015년으로 비교적 신축급에 해당하여 주택 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 162,000,000원 인수 가능성임. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토와 함께 입찰가 산정이 필수적임.

* 토지거래허가구역 지정 여부는 실제 매수인의 자격에 따라 영향이 달라질 수 있으므로 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 인천백석초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 편리한 교통망: 인천2호선 역세권으로 시내외 이동이 편리함.

* 최신 건물 연식: 비교적 최근에 건축되어 내부 수리 및 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

* 지역 개발 잠재력: 당하동 일대의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선으로 인한 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 189,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 인근 유사 물건 (1084-2, 34.942㎡, 2011년식)의 최근 실거래가 179,000,000원 (2026년 7월 6일)을 고려할 때, 본건 (53.84㎡)의 시장 가치는 약 260,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 추정됨. (면적 및 연식 등을 감안한 단순 비교)

* 분석 및 고려사항:

* 본건의 가장 큰 리스크 요인인 정 임차인의 보증금 162,000,000원 인수 가능성을 최악의 경우로 가정할 경우, 매수인의 총 실질 부담액은 (입찰가 + 162,000,000원)이 됨.

* 추정 시세인 260,000,000원 수준에서 수익성을 확보하기 위해서는, 입찰가를 매우 보수적으로 책정해야 함. 예를 들어, 시장 가치를 260,000,000원으로 보고 임차인 보증금 전액 인수를 가정하면, 최대 입찰가는 약 98,000,000원 (260,000,000 - 162,000,000) 이하가 될 수 있음.

* 그러나, 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 점은, 법원의 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 높음을 시사함. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받아 매수인이 인수할 보증금이 없을 경우, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상도 고려할 수 있음.

* 이러한 불확실성을 감안하여, 시장 조사 및 현장 조사 결과에 기반한 신중한 결정이 요구됨.

* 예상 입찰가 범위:

* 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 보수적 입찰가: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

* 임차인 보증금 전액 배당 예상 시, 합리적 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (감정가 및 추정 시세 범위 고려)

* 최종 권고: 본건의 가장 핵심적인 변수는 임차인 보증금 인수 여부입니다. 입찰 전 법원의 배당 예정표 및 임차인의 실제 대항력 존부 등을 최종적으로 확인하고, 건물 상태와 정확한 시세 파악을 통해 입찰가를 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

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