나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1765 [1] 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "남동공단 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 남동공단 내 상가지대로 업무용, 상업용건물이 혼재하고 있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 5분 이내 거리에 수인분당선 "남동인더스파크역"이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 7층, 지상 20층 건물내 1층 일부로서, 외 벽 : 인조석, 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '근린생활시설' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 제반 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔 건물(논현2차 푸르지오 시티) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남서측, 북서측 및 북동측으로 약 15미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1765 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 1층 104호

새 주소: 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 (논현동)

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 7층, 지상 20층 건물 내 1층 일부

토지 면적: 7.08㎡ (약 2.14평) (토지 지분)

건물 면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

감정가: 605,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 개OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "남동공단 근린공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 남동공단 내 상가지대로 업무용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보 약 5분 거리에 수인분당선 "남동인더스파크역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

건물은 남서측, 북서측 및 북동측으로 약 15미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가 산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

등기부 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (개봉새마을금고, 2025-06-26 접수, 693,600,000원)

* 갑10: 소유권이전 (나형주, 2022-01-26)

* 갑14: 소유권이전 (곽동진, 2025-06-26) - 신탁등기 말소

* 갑15: 임의경매 (개봉새마을금고, 2025-10-31) - 인천지방법원 2025타경1765 (1)

* 등기부 채권 총액: 693,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재합니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 조건은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 남동공단 내 상가지대에 위치하며, 주변은 업무용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다. 수인분당선 남동인더스파크역이 도보 5분 거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 대규모 오피스텔 및 업무시설 단지 내 상가로서 직장인 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

남동공단 근린공원이 인근에 있으며, 상업지역에 해당하여 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 산업단지 특성상 공단 종사자들을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 수 있습니다.

교통

수인분당선 남동인더스파크역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 정확한 임대차 관계 및 현황 파악이 어려운 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

* 미소멸 권리 존재: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 낙찰자가 이를 부담할 수 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한해 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건 확인이 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 지역 특성: 공단 지역의 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 요인이 상가 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 근린상가로, 역세권 입지와 대규모 복합건물 내 상가라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 6억 5백만원이며, 건물 연면적은 63,867.087㎡입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 권리들은 말소될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 임대 관계 미확인 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 산업단지 내 상가로서 고정적인 수요 확보 가능성은 있으나, 상권의 전반적인 성장세 및 경쟁 환경 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 수인분당선 남동인더스파크역 도보 5분 거리로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 복합 건물 내 고정 수요: 논현2차푸르지오시티 내 업무시설 및 오피스텔 거주자/종사자를 대상으로 한 고정적인 임대 수요 기대가 가능합니다.

* 입지 개발 가능성: 국가 산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 포함하여 건물 전체를 취득하므로 향후 활용에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 605,000,000원

본 물건은 임대 관계 미확인 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 권장하며, 이는 대략 484,000,000원 ~ 544,500,000원 범위입니다. 실제 입찰가 산정 시에는 주변 상가 시세, 임대료 수준, 건물 관리 상태, 공실 위험, 지상권의 구체적인 내용 등 추가적인 현장 조사와 면밀한 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.