나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72573 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 319-81 아산빌리지 5동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 1층 104호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

연립주택 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 유사 사다리형이고, 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

공부와의 차이

토지는 공부상 지목 답이나 현황은 대지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험(주)는 2026.02.03.자 대항력포기서 제출함(한국토지주택공사는 보증금반환채권을 서울보증보험(주)에 양도하였고 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72573 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 319-81, 아산빌리지 5동 1층104호

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 1층 104호

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

건물면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

토지/건물일괄매각

감정가: 70,500,000원

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 무난한 상태입니다.

도로상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 1999-04-01 (아산건설주식회사)

* 소유권이전: 2007-05-25 (오정한)

* 주택임차권: 2021-04-09 (한국토지주택공사, 70,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 2020-05-19 (주식회사제이알코퍼레이션, 40,000,000원) - 말소 기준 권리

* 가압류: 2025-07-25 (주택도시보증공사, 270,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-11-04 (서울보증보험, 86,947,660원) - 본건 사건번호와 동일

채권총액: 등기부상 채권 총액은 약 380,000,000원입니다.

임차인 현황:

* * 한국토지주택공사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-30

* 확정일자: 2018-07-12

* 배당신고일자: 2021-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 서울보증보험(주)는 2026.02.03.자 대항력포기서를 제출하였으며, 한국토지주택공사가 보증금반환채권을 서울보증보험(주)에 양도하였고, 서울보증보험(주)는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수되는 권리: 말소기준권리(갑5. 주식회사제이알코퍼레이션 가압류)보다 후순위인 주택임차권 및 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청평면은 지역 기반의 상권을 형성하고 있습니다. "청평면행정복지센터" 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

편의시설: 청평면행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 여러 제한 사항(수질보전특별대책지역 등)으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 수질보전특별대책지역은 환경 관련 규제가 엄격하여 주의가 필요합니다.

토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이점으로, 추후 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재 연립주택 부지로 이용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 반환 채권 관련 서울보증보험과의 복잡한 채권 양도 및 포기 관련 사항이 있으므로, 배당 절차 및 잔여 보증금 처리 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 청평면에 소재한 연립주택으로, 법원의 강제 경매 절차를 통해 매각됩니다. 권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 입지 조건은 양호하나, 토지이용계획상의 여러 제한과 공부와의 차이점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 법적 부담이 매우 적습니다.

가평 지역의 자연환경과 수도권과의 접근성을 고려할 때, 휴양 또는 주거 목적으로 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 감정가가 최근 유사 물건의 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,500,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 거래 기준):

* 42.15㎡ (약 12.75평): 44,000,000원 (평당 약 345만원)

* 35.46㎡ (약 10.73평): 42,000,000원 (평당 약 391만원)

* 75.84㎡ (약 22.94평): 75,000,000원 (평당 약 327만원)

본 건의 전용면적은 49.32㎡ (약 14.92평)입니다.

상기 시세 분석 결과, 평당 약 327만원 ~ 391만원 수준의 거래가 이루어졌음을 확인할 수 있습니다.

본 건의 면적(14.92평)을 고려하여 시세 수준을 적용하면 약 48,760,000원(98.89만원/㎡ * 49.32㎡) ~ 58,430,000원(118.44만원/㎡ * 49.32㎡) 범위로 추산됩니다.

감정가는 70,500,000원으로, 최근 거래된 유사 면적의 매매가보다 높게 책정되었습니다. 토지이용계획상의 제한 사항, 공부와의 차이점, 그리고 시세와의 괴리감 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세 수준에서의 입찰이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이고 권리 관계가 명확하여 낙찰자 부담이 적다는 점을 감안하더라도, 시세 대비 높은 감정가를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 시세 변동 추이, 입찰 참여 경쟁자 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.