나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6321 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 제206동 제8층 제805호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 제반 차량출입 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함
고양시 일산서구청의 2026.08.18.자 사실조회 회신에 첨부된 매매계약서에 의하면 매매대금에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6321 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 733,000,000원

건물면적: 173.77㎡ (약 52.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군산시수산업협동조합

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함되었으며, 고양시 일산서구청의 2026.08.18.자 사실조회 회신에 첨부된 매매계약서에 의하면 매매대금에 대지권가격이 포함됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태:

대상 물건은 제반 차량 출입이 가능할 정도의 도로 기반시설 및 주차 시설을 갖추고 있음.

주변 시설:

* 교육시설: 백송초등학교, 일산국제컨벤션고등학교, 백신중학교 등이 인근에 위치함.

* 상업시설: 근린생활시설 및 대형 쇼핑몰(예: 스타필드 고양, 현대백화점) 등 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 대상 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2022년 5월 18일자 군산시수산업협동조합 근저당 (을8)

* 경매개시결정: 2025년 11월 4일자 군산시수산업협동조합 임의경매 (갑8)

* 기타 권리: 롯데카드 가압류 (갑9), 신한카드 가압류 (갑10) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨.

* 소유권 관련: 드림리츠주식회사 소유권보존(갑1), 이태종 소유권이전(신탁말소) (갑7) 등기 이력 확인됨.

* 등기부채권 총액: 약 8억 8천 1백만원

임차인 현황:

* 임차인: 이OO

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자: 2025-05-15

* 확정일자: 2026-01-20

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보는 기재되어 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없음. (주: 해당 임차인의 월 차임(270만원)은 보증금(2,500만원) 대비 현저히 높은 금액으로, 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 본건 경매 절차에서는 인수 부담이 없음.)

권리분석 요약:

본건은 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없으므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됨. 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

단지 정보:

* 아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에2단지

* 건축년도: 2011년 3월 사용승인

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 1228세대

* 주차대수: 총 2326대 (지하 2317대, 지상 9대)

주변 상권:

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 또한, 차량 이동 시 주요 상업지구 접근성도 양호한 편으로, 상권은 전반적으로 안정적인 편으로 평가됨.

1.4. 생활정보

단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등을 갖추고 있어 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있음.

단지 외부 편의시설:

백송초등학교를 비롯한 각급 학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 차량으로 단지 외부의 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용도 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

본건은 현재 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 있어 매각으로 대지권 취득이 가능함. 다만, 이로 인한 등기 이전 절차상 약간의 추가 절차가 필요할 수 있으나, 매매대금에 대지권 가격이 포함된 점을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

임대 관계:

임대 관계는 현재 미상으로 파악되었으나, 확인된 유일한 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

아파트 시세 변동:

부동산 시장 전반의 변동성에 따라 향후 아파트 가격이 영향을 받을 수 있으므로, 투자 시점 및 시장 상황을 면밀히 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 총 173.77㎡ (약 52.57평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 2011년 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 편의시설 및 주변 교육/상업 시설 접근성이 우수하여 주거 환경이 양호합니다.

권리분석상 인수되는 권리나 보증금이 전혀 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 대지권 미등기 상태이나 매각 시 취득 가능하며, 감정가 산정에 포함되어 있어 가치 하락 요인으로 작용하지는 않습니다.

다만, 최근 실거래가 자료에 비해 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 일부 거래 물건의 면적이 본건보다 작다는 점은 시세 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

강점:

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담 및 인수되는 권리가 없음.

* 넓은 전용면적(173.77㎡)으로 실수요 및 투자 가치가 높음.

* 아파트 밀집 지역으로 주거 선호도가 높고, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 대지권 미등기 문제에도 불구하고, 매각으로 취득 가능하며 감정가에 반영됨.

기회:

* 향후 시장 상황에 따라 시세 상승 잠재력이 있음.

* 대규모 단지 내 희소성 있는 넓은 면적 물건으로, 실수요자의 관심이 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 733,000,000원으로 감정평가되었으나, 최근 유사 면적 및 층수의 실거래 사례가 상대적으로 적고, 동일 단지 내 면적이 작은 물건들의 거래가액이 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있습니다.

하지만 본건은 173.77㎡라는 넓은 면적을 가지고 있어, 121.66㎡나 146.51㎡ 면적의 실거래가와 단순 비교하기는 어렵습니다. 최근 실거래가 평균 단가(약 387만원/㎡)를 적용하여 본건 면적에 환산 시 약 6억 7천만원 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가와 실거래가를 종합적으로 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 6억 5천만원 내외의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 650,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.