나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6239 [1] 경기도 파주시 광탄면 방축리 OOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 방축리 소재 "방축3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 중·소규모의 공장 및 창고, 전, 답, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 바 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역,생산관리지역,중로3류(폭 12m~15m)(2019-03-29)(접합),가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,접도구역(2019-03-29)<도로법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도와 같이 기호㉠~㉤이 소재하는바, 경매 취득시 별도조치 요함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,(사용승인일 : 2017.01.24.) 외벽 : 판넬붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

제1종근린생활시설 등으로 이용중이며 관리상태 보통임. 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 근린생활시설 옥탑1층 : 계단실 등

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호㉠~㉤이 소재하는바, 경매 취득시 별도조치 요함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경6239 (1)

소재지: 경기도 파주시 광탄면 방축리 70-5

용도: 근린시설

감정가: 946,712,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 778.00㎡ (약 235.35평)

건물면적: 481.64㎡ (약 145.70평)

건물 제시외면적: 107.50㎡ (약 32.51평)

총 이용가능 면적: 589.14㎡ (약 178.21평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: 홈픽스빌딩

주용도: 제1종근린생활시설

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2017년 01월 24일

지상 층수: 3층

옥탑층: 1층 (계단실 등)

건축물대장상 총 면적: 465㎡ (연면적)

토지 건폐율: 19.92%

토지 용적률: 59.77%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 광탄면 방축리 소재 "방축3리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 중·소규모의 공장 및 창고, 전, 답, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

본 토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 보전관리지역, 생산관리지역에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역: 25km), 접도구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 제한) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 09월 30일 접수된 중소기업은행 근저당 (을3/을4) 입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 966,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2025년 02월 27일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 몽땅주식회사빈채원

보증금: 10,000,000원

차임: 2,000,000원

전입(사업)일자: 2025년 05월 08일

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인이 존재하나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 임차인 관련 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 파주시 광탄면 방축리 일대는 중·소규모 공장, 창고, 농업 활동이 이루어지는 지역과 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 상업용 건물로서의 가치

건축물대장상 주 용도가 제1종근린생활시설이며, 2017년 신축된 일반철골구조의 건물입니다. 현재는 근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 수요를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다. 하지만 주변 편의시설이나 문화시설 등은 파주시 중심 지역에 비해 부족할 수 있으며, 이는 지역적 특성에 따른 것입니다.

5.2. 주변 환경

주변에 중소규모 공장 및 창고, 농지가 산재해 있어 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근 농업 활동의 영향을 시사합니다. 명확한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

지적 및 건물개황도 상 기호 ㉠~㉤에 해당하는 제시외 건물 약 107.50㎡ (약 32.51평)이 소재하고 있어, 경매 취득 시 별도의 조치가 필요합니다. 철거 또는 합법화 여부 등을 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 규제

본 토지는 보전관리지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 접도구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 개발 및 거래 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

현 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 사실 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물건과의 관계 및 채권액 규모 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 광탄면에 소재한 근린생활시설 건물과 토지입니다. 2017년에 신축된 건물은 비교적 양호한 상태로 즉시 활용이 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정되어 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 제시외 건물 존재, 복잡한 토지이용계획 및 규제, 그리고 대항력 없는 임차인 존재 등은 향후 명도 및 활용 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 공업 및 농업 지역과 혼재되어 있어, 투자가치의 판단 시 이러한 지역적 특성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용가치를 높일 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 내부 리모델링 없이 바로 사용하거나 임대가 가능합니다.

* 제시외 건물: 약 32.51평의 제시외 건물이 있어, 이를 활용할 경우 전체 이용 면적이 증가합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 946,712,400원

본 물건은 감정가 대비 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 유리한 측면이 있습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으며, 토지의 다양한 개발 제한 사항과 제시외 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 본 건의 실질적인 시장 가치, 향후 활용 계획, 주변 시세, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정되어야 합니다. 상세한 현장 조사와 법률 검토를 통해 합리적인 가격으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.