나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64424 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 1000-1 화정건영캐스빌플러스 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화정역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 화정역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 13층 1310호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 및 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(지도초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64424 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1000-1 화정건영캐스빌플러스 13층1310호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2004년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화정역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 화정역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 4차로의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 14층 건물 중 13층에 위치합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 19일 동고양세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-16

* 확정일자: 2022-06-16

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 인수 여부 확인 필요.

* 권리 분석 요약

* 등기부 상 을구 5번 주택임차권(이 )이 존재합니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 인수될 수 있는 권리입니다.

* 임차인의 보증금 1억 2천만원 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'이라는 문구가 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 채권 총액은 약 268,386,345원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화정동 지역은 화정역을 중심으로 형성된 중심상업지구로, 다양한 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

주변에는 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 이용이 편리합니다.

오피스텔로서 업무시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 화정역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 시내외 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 롯데백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 의료시설: 다수의 의원급 의료기관과 고양병원이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 화정초등학교, 백양중학교, 능곡고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 이 (보증금 1억 2천만원)이 존재하며, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가(1억 2천 1백만원)가 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 다수의 권리 관계: 경매 개시 결정 전에 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 대부분 말소 예정입니다. 다만, 채권 총액이 상당하여 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 부대 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업시설 접근성이 뛰어난 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 이 의 존재와 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 금액을 부담해야 할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

또한, 감정가가 현재 시장 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 화정역 도보권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 상업지구 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 전용면적 41.16㎡(약 12.45평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 잠재적 임대 수익: 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 리스크를 해소하고 시세에 맞는 재임대 조건이 중요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(41.16㎡)의 11층 물건이 2026년 5월 27일에 94,000,000원에 거래되었습니다. 다른 매매 사례(34.43㎡ 80,000,000원, 43.68㎡ 100,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 대략 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 이 (보증금 1억 2천만원)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 감정가(1억 2천 1백만원)가 현재 시장 시세보다 높게 책정된 점을 감안해야 합니다.

이러한 인수 위험 및 시세 대비 감정가격을 고려하여, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

이 범위는 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의, 배당 결과 예측 등 추가적인 정보 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.