나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52300 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층906호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 '송파초등학교' 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다 세대주택) 에스아이팰리스레이크잠실 제9층 제906호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다 세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설, 공원 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8,9호선 '석촌역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제9층 제906호로서 (사용승인일 : 2021.07.30) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측 방향으로 노폭 약 10m 내외 및 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가 능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지 정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아 파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장 치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장 상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 송파동 85번지 에스아이팰리스 레이크잠실 9층 906호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52300 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 295,000,000원입니다.

토지면적은 4.05㎡(약 1.23평)이며, 건물면적은 13.05㎡(약 3.95평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 임OO이며, 본 경매는 임차인 임차민이 채무자를 상대로 제기한 강제경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 '송파초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 8호선 및 9호선 '석촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

도로상태:

본 건물은 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구) 등에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31. 기간, 아파트 용도 한정) 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류(등기구분 갑9)입니다.

인수되는 권리:

을구 1번 주택임차권 (임차인: 임차민, 보증금: 320,000,000원)

본 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 을구 1번 주택임차권은 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액이 인수됩니다. 이 외 나머지 권리들(소유권이전신탁등기말소, 각종 가압류, 강제경매, 압류 등)은 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임차민 (개인정보 보호를 위해 '임 '으로 표기)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 23일

* 확정일자: 2022년 02월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 존재.

1.3. 상권분석

본건 건물이 소재한 에스아이팰리스 레이크잠실은 2021년 7월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 본 건물은 업무시설 및 다세대주택으로 이용되고 있으며, 해당 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

송파초등학교와 송파초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통:

지하철 8호선 및 9호선 석촌역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

공원 및 녹지:

주변에 공공시설이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수:

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 임차민(보증금 320,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 예상 낙찰가 산정에 반드시 포함해야 하는 큰 부담이 됩니다.

건물 면적:

전용면적 13.05㎡ (약 3.95평)으로 소형 주택에 해당하여 활용도 및 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역:

본 물건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

주변 시설:

제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 송파동의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계상 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(임차민, 보증금 320,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이러한 인수 보증금은 본건의 감정가(295,000,000원)를 초과하며, 최근 주변 유사 면적의 다세대주택 매매가(약 355,000,000원 ~ 365,000,000원)와 비교했을 때, 매수인의 총 투입 비용이 시세 대비 높아질 가능성이 있습니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 보증금 인수 문제로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적의 역세권 주택으로 1인 가구의 임대 또는 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

송파구라는 지역적 이점으로 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건축 연도가 최신(2021년)이라는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

주변 시세: 최근 송파동 소재 유사 건물(에비앙하우스, 동광팰리스 등)의 매매가는 전용면적 약 22~27㎡ 기준으로 355,000,000원 ~ 365,000,000원 수준으로 확인됩니다. 본건은 면적이 작으나 입지가 유사하여 이 시세를 참고할 수 있습니다.

인수 보증금: 320,000,000원 (임차인 임차민)

분석:

본건의 총 매수 비용은 '입찰가' + '인수 보증금(320,000,000원)'이 됩니다.

만약 본건의 적정 시장 가치를 주변 시세 수준인 약 360,000,000원으로 가정한다면, 총 투입 비용이 이를 초과하지 않기 위해서는 입찰가가 360,000,000원 - 320,000,000원 = 40,000,000원 이하로 결정되어야 합니다.

그러나 감정가가 295,000,000원임에도 불구하고, 이를 훨씬 하회하는 40,000,000원의 입찰가로는 낙찰받기가 사실상 어렵습니다.

만약 감정가 수준인 295,000,000원에 낙찰받는다면, 총 투입 비용은 295,000,000원 + 320,000,000원 = 615,000,000원이 되어 시세보다 매우 높게 형성될 위험이 있습니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 보증금이 감정가를 상회하는 고위험 물건으로 판단됩니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가 산정은, 보수적으로 접근하여 총 투입 비용이 시장 가치를 크게 넘지 않도록 하는 것이 중요합니다.

현실적으로 낙찰 가능성을 고려하되, 총 투입 비용을 보수적으로 관리해야 하므로, 다음과 같은 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

권고 입찰가 범위 (입찰가 기준): 100,000,000원 ~ 150,000,000원

- 위 입찰가 기준으로 낙찰받을 경우, 총 투입 비용은 420,000,000원 ~ 470,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세를 고려할 때 여전히 부담스러운 금액일 수 있습니다.

- 본건은 인수 보증금의 존재로 인해 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협의 및 잔액 배당 여부 확인 등을 통해 실제 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

- 본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외한 입찰가를 위와 같이 제안하나, 실질적인 투자 결정 시에는 총 투입 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.