나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경443 [1] 서울특별시 성동구 도선동 311-20 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 도선동 소재 "무학초등학교"북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물(무학로2길 19)로서, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 ‘상왕십리역’ 등이 소재함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 소로변의 도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 조립식판넬조 (철근)콘크리트, 판넬지붕 4층 사용승인일:(2012.08.13)으로, 1층 : 45.13 (점포) 2층 : 47.57 (사무실) 3층 : 54.45 (다가구주택) 4층 : 38.75 (다가구주택)

이용상태

점포 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 잉대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경443 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 도선동 311-20 (도로명 주소: 서울특별시 성동구 무학로2길 19)

용도: 제2종근린생활시설, 다가구주택(2가구)

감정가: 1,759,158,000원

토지면적: 90.90㎡ (약 27.5평)

건물면적: 185.90㎡ (약 56.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 도선동 소재 "무학초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 '상왕십리역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 남서측으로 소로변의 도로와 접해 있습니다. 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 성동신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2017-05-22, 채권액: 468,000,000원)

* 말소될 권리: 근저당권, 주택임차권 등기(김성현) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시 결정: 채권자 김성현, 채권액 123,194,542원 (접수일자: 2025-11-04)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-11-24, 배당신고일자: 2024-11-28, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-21, 확정일자: 2022-02-17, 배당신고일자: 2026-01-14, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 1,200,000원, 전입/확정일자: 2022-05-16, 배당신고일자: 2025-12-02, 대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-13, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음

(참고: 확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로 추가 확인 필요)

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-13, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음

(참고: 확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로 추가 확인 필요)

4.3. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 개요 정보 없음)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 성동구 도선동에 위치하며, 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택이 혼재된 지역입니다.

5.2. 사업 및 투자 환경

지하철 2호선 상왕십리역 인근으로 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역으로 용도 규제가 있으나, 점포 및 주거 공간 활용이 가능하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

* 무학초등학교, 서울무학초등학교, 무학유치원, 무학중학교, 무학여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (서울무학초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

6.2. 편의 시설

* 왕십리역 인근에 위치하여 쇼핑몰 (왕십리 광장, 엔터식스 등), 영화관, 식당 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 무학봉공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6.3. 교통 시설

* 지하철 2호선 상왕십리역 도보 이용 가능.

* 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

6.4. 혐오 시설

* 주변 지역 조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용 규제

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 존재합니다.

* 외국인 및 특정 용도(아파트 등)에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

7.2. 임차인 관련 불확실성

* 임차인 임 및 정 의 경우, 보증금 및 차임은 0원이지만 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 되어 있어, 이에 대한 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다. 다만, 현재 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7.3. 건물 노후화

* 건물 사용승인일이 2012년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성동구 도선동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 지하철 2호선 상왕십리역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변에는 초등학교, 상업 시설, 공원 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리나 보증금이 없는 깔끔한 물건입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 지역의 발전 가능성과 활용성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 상왕십리역 도보 이용 가능, 우수한 교통망.

* 혼합 용도: 제2종일반주거지역으로 점포 및 다가구주택으로 활용 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 없어 안전한 투자 가능.

* 주변 개발 잠재력: 성동구 지역의 꾸준한 개발 및 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 및 생활 편의 시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부.

10. 예상 입찰가

감정가 1,759,158,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때 105% 수준인 약 1,847,115,900원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 예상 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.