나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2077 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-162 영화빌리지 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에이치 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 2010.12.22.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구 역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2077 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-162 영화빌리지 7층702호

건물명: 영화빌리지

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

사용승인일: 2010.12.22

건축물대장 요약:

- 연면적: 468.51㎡

- 대지면적: 156.4㎡

- 건폐율: 59.92%

- 용적률: 299.56%

- 총 세대수: 8세대 (본건 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임. 주요 도로인 가좌로와 증산로 접근성이 양호하며, 광역 도로망 이용도 용이함.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본건 등기부등본상 소유권은 김정화에게 있으며, 을구에는 주택임차권(이용민) 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있음.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이용민 (이 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 있음

* 임차권 등기일: 2025-01-02

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2025-11-04 등기)

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

인수 권리: 을구 3번 주택임차권 (2025-01-02 등기) - 대항력 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 다세대/빌라의 최근 매매가는 다음과 같음:

- 신한노블레스 (2003년식, 82.37㎡): 2026년 5월 390,000,000원 거래 (평당 약 15.6백만원)

- 미건빌라 (1992년식, 58.71㎡): 2026년 5월 211,000,000원 거래 (평당 약 11.9백만원)

- 하나쉐르빌 (2002년식, 43.53㎡): 2026년 5월 200,000,000원 거래 (평당 약 15.3백만원)

본건(영화빌리지, 2010년식, 23.22㎡)의 감정가는 196,000,000원 (평당 약 27.9백만원)으로, 주변 시세 및 연식 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 주변 실거래가를 기준으로 본건(23.22㎡)의 시세는 약 83,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됨.

4.2. 지역 특성

본건은 신사초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음. 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 신사초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치함.

* 생활편의시설: 주변에 마트, 병원, 약국, 세탁소 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활이 편리함.

* 휴식공간: 불광천변 산책로와 봉산 등이 있어 주민들의 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용 가능함.

5.2. 주변 환경

* 혐오시설: 은평구 내 자원순환센터, 환경플랜트(소각장) 등이 있으나, 본건 소재지인 신사동 29-162번지와 직접적인 인접성은 낮아 보임. 구체적인 위치 및 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

* 건물 품질: '영화빌리지' 거주민 후기상 방음 및 방진 문제가 제기된 바 있어, 건물 내외부 상태 및 차음성 등에 대한 현장 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 외국인 또는 특정 용도의 건축물을 신축/증축하려는 경우 허가를 받아야 함.

6.2. 선순위 임차권 / 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이용민(이 )의 보증금 195,000,000원의 인수 가능성임. 비록 임차인이 경매 채권자이기도 하여 보증금 회수 가능성이 높아 보이나, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 부담해야 하므로, 배당 과정을 면밀히 확인해야 함.

6.3. 감정가 대비 시세 괴리

본건의 감정가(196,000,000원)는 주변 실거래가 시세(약 83,000,000원 ~ 110,000,000원)와 상당한 차이를 보임. 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 평가되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 재매각이나 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

6.4. 건물 품질 문제

'영화빌리지' 거주자 리뷰에서 방음 및 방진 문제가 지적된 바 있어, 건물 노후도 및 단열, 차음 상태 등 실질적인 건물 품질 확인이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 195,000,000원을 가지고 있으며, 해당 임차인이 본 경매의 채권자이기도 한 특이한 상황입니다. 임차인이 본인 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 보이나, 만약 배당받지 못하는 금액이 발생하면 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 건물 자체의 방음, 방진 문제에 대한 거주민의 부정적인 후기도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있으나, 보증금 인수 리스크는 반드시 검토해야 함.

* 신사초등학교 인근의 양호한 주거 입지와 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있음.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세, 감정가, 임차인 보증금 인수 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 실거래가 기반 시세는 약 83,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 추정되나, 임차인이 채권자로서 본인 보증금(195,000,000원) 회수를 위해 입찰에 참여할 가능성이 높으며, 이는 낙찰가를 감정가 수준(196,000,000원)으로 끌어올릴 수 있는 요인입니다.

이러한 점들을 감안하여, 시세와 임차인 리스크를 모두 고려한 보수적인 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 해당 범위는 시장 상황, 경쟁 정도, 본건의 잠재적 가치, 그리고 위험 부담 등을 고려한 추정치입니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 확인하고, 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.