나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12994 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재"양목초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '신정역','목동역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2019.11.08.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 기호(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12994 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1000-12 건향파크빌8차 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정평가액: 301,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

건물 면적: 25.70㎡ (약 7.77평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 지상 6층 건물 중 제2층 제202호 (사용승인일: 2019.11.08.)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양목초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 본건 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 "신정역"과 "목동역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 4일 접수된 광명세무서장의 압류입니다. 등기부채권 총액은 약 5,183,974,957원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (강 )

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 14일

확정일자: 2019년 12월 26일

배당신고일자: 2024년 1월 26일

대항력: 없음

비고: 본 건은 임차인의 대항력이 없는 상태이며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

소유권 보존: 2019년 11월 18일 (허오열 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2020년 1월 10일 (정주한, 매매)

주택임차권: 2024년 1월 26일 말소 예정 (강태원, 277,000,000원) - 본 건의 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.

압류: 광명세무서장 (2021년 11월 4일) - 말소기준권리

가압류: 주택도시보증공사 (2022년 5월 23일)

가압류: 한국캐피탈 (2022년 5월 23일)

압류: 전주세무서장 (2024년 3월 25일)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 10월 30일)

3.4. 인수되는 권리

본 건은 임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각조건에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건 건물인 건향파크빌8차는 2019년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 총 6층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 전용면적은 25.70㎡ (약 7.77평)입니다.

4.2. 주변 시세 분석

주변 유사 다세대 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 송원빌라 (2002년 건축, 23.14㎡): 2026년 5월 6일, 130,000,000원 거래 (약 18.57백만원/평)

* 현대빌라B동 (1991년 건축, 36.89㎡): 2026년 5월 1일, 225,000,000원 거래 (약 20.16백만원/평)

* 준쉐르던스 (2002년 건축, 54.27㎡): 2026년 5월 2일, 400,000,000원 거래 (약 24.38백만원/평)

본건의 감정가는 301,000,000원으로, 건물 면적 25.70㎡ (약 7.77평)를 기준으로 평당 약 38.74백만원에 해당합니다.

4.3. 시세 비교 및 분석

주변 유사 건물의 거래 사례들을 보면, 가장 최근 거래된 매물 중 가장 높은 평단가를 기록한 준쉐르던스(2002년 건축)의 경우 약 24.38백만원/평 수준입니다. 본건은 2019년 건축으로 준공 연도가 17년 이상 최신이므로, 준쉐르던스의 평당가(24.38백만원)보다 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

이를 토대로 본건의 면적(7.77평)에 적용하면, 보수적으로는 약 144백만원에서, 프리미엄을 적용 시 약 190백만원 이상으로 추정할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 301,000,000원으로, 이를 상회하는 수준입니다. 이는 감정가가 현 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 양목초등학교가 북측 인근에 위치합니다. (관련 보호구역 확인 필요)

* 교통시설: 지하철 5호선 신정역, 목동역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 환경: 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 높은 시세: 제공된 주변 시세 정보에 비추어 볼 때, 본 건의 감정가(301,000,000원)는 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 및 임차인의 대항력 없음 조건은 명확하게 인수 부담이 없으나, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 매수인의 거래 목적 및 자격에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 신정동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택입니다. 초등학교 및 지하철역이 인접하여 실거주 및 투자 가치가 잠재적으로 있으며, 권리관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 주변 유사 부동산의 최근 거래가격을 분석한 결과, 본 건의 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축이라는 장점을 감안하더라도, 투자 수익을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양천구 신정동 내 신축급 다세대주택으로 미래 가치 상승 기대.

* 초등학교 및 역세권 인접으로 실거주 및 임대 용이성 우수.

* 임차인 대항력 없음 및 HUG 관련 조건으로 권리관계 명확, 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 본 건의 거래 가능한 시세는 대략 190,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다. 본건의 감정가가 301,000,000원임을 감안할 때, 보수적인 접근과 함께 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 현명합니다.

이를 바탕으로, 본 건에 대한 예상 입찰가 범위는 180,000,000원에서 220,000,000원을 제안합니다.

투자 결정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경을 직접 확인하시고, 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.