나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12979 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 제5층 제502호로서 (사용승인일자: 2021. 9. 23.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(공동주택, 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로 및 서측으로 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1, 2: 도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역 ([정심생활권] 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11) (서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12979 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제502호

용도: 다세대주택

건물명: 리브가

사용승인일자: 2021년 09월 23일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 279,000,000원

토지면적: 11.56㎡ (약 3.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며 "한울중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "금천구청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 북측으로 노폭 약 12m, 서측으로 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 09월 19일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 말소기준권리

주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2023-09-19)

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을4, 정다운) 역시 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 매수인이 인수할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: CUIYINGJI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-04

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-01-10

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을4)으로 등기되었으나 말소 예정임.

3.5. 특별 매각조건 (HUG 관련)

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건을 변경하고, 매각으로 임차권이 말소되도록 하는 특별 조건입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 시흥동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 형성 면적 및 건축 연식에 따라 다양하게 나타납니다.

2026년 5월 거래된 하이빌(2008년식, 55.02㎡)은 33,000만원에 거래되었으며, 평당 약 1,980만원 수준입니다.

같은 시기 거래된 현대빌라(1989년식, 39.48㎡)는 44,000만원에 거래되어 평당 약 3,680만원으로 높은 시세를 형성했습니다.

원형아트빌(2002년식, 55.19㎡)은 28,000만원에 거래되어 평당 약 1,680만원 수준이었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교 대상 물건 중 가장 건축 연식이 짧다는 장점이 있습니다.

감정가는 279,000,000원으로, 면적(9.05평) 대비 평당 약 3,080만원 수준입니다. 이는 비교 대상 물건 중 연식이 오래된 현대빌라의 높은 평당가와 유사하며, 다른 비교 물건들의 평당가보다 높게 형성되어 있어 신축 건물의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활 편의 및 건물 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 8층 건물 내 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

주거 지역 내에 위치하며, 학교(한울중학교 등)와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호합니다. 지도상으로 확인된 주변 시설 중 특이하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 교육 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 관련 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수 조건이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 매수인이 부담할 임대차보증금은 없으나, HUG의 채권 포기 및 임차권 말소 조건이 명확히 이행되는지 추가 확인이 필요하며, 관련 절차 진행에 있어 잠재적인 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 및 제한 사항

토지이용계획상의 복잡한 제한사항(도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등)이 다수 존재하므로, 향후 재건축, 증축 등 부동산 활용 시 관련 법규의 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 우수한 입지 조건과 최신 건축 설비를 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, HUG 관련 특별 매각조건이 계약 이행에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 별도의 인수 부담금(임차보증금)이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의성이 우수하고, 교통 여건 또한 양호합니다.

* 현재 시세 대비 합리적인 감정가로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이며, 신축 건물임을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. HUG 관련 조건 이행 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.