나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12953 [1] 서울특별시 금천구 독산동 47-28 메트로타운 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 층/지상 5층 건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 47-28 메트로타운 제5층 제502호

1.2. 경매구분

부동산강제경매

1.3. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12953 (1)

1.4. 감정가

274,000,000원

1.5. 토지면적

24. 09㎡ (약 7.30평)

1.6. 건물면적

29. 30㎡ (약 8.86평)

1.7. 용도

도시형생활주택

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.11. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.12. 집합건물정보

건물명: 메트로타운

건축년도: 2019년 (사용승인일 2020년 7월 3일)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 층/지상 5층 건물 중 제5층 제502호

전용면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 건은 2필지 일단의 정방형 토지 위에 소재하며, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 시설

본건 주변은 주거 밀집 지역으로, 편의시설 및 상업시설이 혼재하고 있습니다. 최근 주변 지역에 데이터센터 건설 등으로 인한 지역 주민들의 민원이 있는 것으로 파악되었으나, 본건의 직접적인 혐오시설 인접 또는 영향에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 교육환경보호구역, 장애물제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경12953)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 선민영: 보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-20, 확정일자 2020-11-03, 배당신고일자 2022-11-22. 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 '말소' 처리되었습니다.

* 장유정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-16, '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (HUG): 보증금 251,864,100원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-20, 확정일자 2020-11-03, 배당신고일자 2025-10-29. 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 임차권 등은 매각으로 소멸되나, 본 건의 경우 "주의사항"에 명시된 바와 같이 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 또한, "물건명세서 참고사항"에 의거하여 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수할 부담이 없음을 의미하며, 임차인의 대항력으로 인한 위험이 상당 부분 해소될 가능성이 높습니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부상 '을3' 주택임차권(선민영) 및 '갑3' 강제경매(주택도시보증공사)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

인근에서 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 사례를 보면, 2026년 5월 5일, 전용면적 29.87㎡, 3층이 325,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(29.30㎡)과 유사한 규모입니다. 다른 사례로는 2026년 5월 6일, 전용면적 53.72㎡가 440,000,000원에, 2026년 5월 1일, 전용면적 21.99㎡가 140,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시장 동향

독산동 일대는 다세대주택 및 도시형생활주택이 혼재된 주거 지역이며, 최근 거래 사례를 볼 때 본 건의 감정가(274,000,000원)보다 높은 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 특히 유사 면적의 거래 사례는 본 건의 감정가를 상회하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본 건이 위치한 메트로타운 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

'대항력 있음'으로 표시된 임차인 장유정 씨의 보증금 및 정확한 권리 관계는 명확히 파악되지 않았습니다. 비록 물건명세서에 따라 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다. 또한, '대항력 있음' 표시가 있더라도 최종적으로 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각될 가능성이 높으나, 법적 해석의 여지를 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 및 포기 조건이 명시되어 있어, 계약 진행 시 관련 세부 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 상의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 권리 분석 시 '대항력 없음'으로 명시된 임차인이 다수 있고, 물건명세서 상 임차보증금 인수 부담이 없을 조건으로 매각이 진행된다는 점은 매수자에게 매우 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하며, HUG 관련 조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 최종 낙찰 전 권리 분석에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 대비 낮은 감정가

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 본 건의 감정가가 시장 가격보다 낮게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리 인수 부담 감소

물건명세서 상 명시된 '임차보증금 인수 부담 포기' 및 '임차권등기 말소 조건'으로 인해, 임차인 관련 위험을 최소화하고 낙찰 후 명도 부담을 줄일 수 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 지역

독산동 일대는 주거지로서 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익이나 실거주 목적 모두 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 물건의 실거래가(약 325,000,000원)와 감정가(274,000,000원), 그리고 임차인 인수 부담이 사실상 없다는 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제시합니다. 이 예상 입찰가는 인수해야 할 임대차 보증금이 없다는 전제 하에 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사서, 매각 물건 명세서 등 최신 정보를 반드시 재확인하고, 입찰 참여자의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.