나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12816 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「화원중학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역(5호선: 화곡역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 평지붕 지상13층 지하2층건 내 제9층 제902호로서 (사용승인일: 2021.07.29) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복7차선, 서측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제902호에 소재하고 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 건물 상세

* 건물명: 파크아리온 101동 902호

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상13층, 지하2층 건물 내 제9층 제902호

* 전용면적: 25.18㎡ (약 7.61평)

* 사용승인일: 2021.07.29

1.3. 토지 상세

* 토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

* 토지지분: 9.18㎡ (약 2.78평)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 292,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12816 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사 OOOOOOO

* 매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 (특별매각조건)

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「화원중학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 간선 및 지선버스정류장 등이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제사항이 존재합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사아리온산업개발 (2021.08.11)

* 소유권이전: 김성진 (2021.11.30, 매매)

* 주택임차권: 김강우 (2021.11.30 전입, 2021.11.12 확정, 2023.11.21 배당신고, 2023.11.21 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.29 접수, 337,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: BARTOGTOKHDELGERMURUN (BARTOGTOKHDELGERMURUN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-08

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: BATJARGALBALJINNYAM (BATJARGALBALJINNYAM)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-19

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김강우)

* 보증금: 337,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 강제경매보다 후순위이며, 등기상 주택임차권은 말소된 것으로 보입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(을4, 접수 2023-11-21)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 등기부상 주택임차권(김강우)은 말소된 것으로 보이나, 임차인 현황표 상 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 BARTOGTOKHDELGERMURUN, BATJARGALBALJINNYAM이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있습니다. 이는 특별매각조건에 따라 매수인이 해당 임차인들의 대항력을 포기시키는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이 조건이 성사되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합 지역에 위치하여 지역 내 유동인구가 예상됩니다. 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 신축 건물의 경우 평당 800만원 이상, 연식 있는 건물의 경우 평당 400~500만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 감정가는 29,200만원으로, 전용면적 25.18㎡ (약 7.61평) 기준 평당 약 1,159만원 수준으로, 비교적 높은 감정가로 책정되었습니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

본건 인근에 화원중학교가 있으며, 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 두 명의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원이라고 명시되어 있으나, '대항력 있음'은 법적으로 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 특별매각조건으로 이들의 대항력 포기 각서를 받는 것이 필수적이며, 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

5.2. 법규 및 규제 리스크

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제가 적용되어 있어 향후 건물 활용 및 증축, 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있음' 임차인의 존재와 그들의 보증금/차임이 0원이라는 점, 그리고 이들에 대한 대항력 포기 조건이 매각의 핵심 요소라는 점에서 상당한 리스크가 존재합니다. 이러한 복잡성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2021년)로 건물 상태 양호

* 교통 접근성 우수 (지하철 5호선 화곡역 인근)

* 화곡동 일대 신축 다세대/오피스텔 공급 부족 시 시세 상승 기대

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 29,200만원이며, 전용면적 25.18㎡ (약 7.61평) 기준 평당 약 1,159만원으로 산정되었습니다. 주변 유사 물건들의 시세(평당 약 400만원~800만원)와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, '대항력 있음' 임차인 관련 특별매각조건의 리스크를 고려해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 21,900만원 ~ 24,820만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 대항력 포기 조건 이행 가능성 및 본건의 현재 시장 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.