나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12948 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "버들어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 중 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2018-2-14) 외벽: 벽돌타일 및 돌붙임 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 424-85번지에 소재한 비에스하우징 제5층 제504호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12948 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물의 감정가는 195,000,000원입니다.

토지 면적은 14.12㎡ (약 4.27평)이며, 건물 면적은 23.14㎡ (약 7평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2018년 2월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

주요 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 주차는 12대를 수용할 수 있는 실내 주차 공간이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "버들어린이공원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지는 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역 및 지구에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

이하 모든 을구 권리 및 갑구 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (이현화, 2018-02-22)

* 소유권이전 (김선태, 2018-03-13, 매매)

* 주택임차권 (진소연, 2024-02-26 접수, 195,000,000원) - 전입일자 2022-02-17, 확정일자 2021-12-10 (말소 예정)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024-04-05, 1,517,500,000원) - 말소기준권리 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-29, 195,000,000원) - (말소 예정)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(진소연)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-17

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2024-02-26

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인으로, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, "버들어린이공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사한 건축 연도(2018년)의 인근 다세대주택(M펠리체, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원(3억원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(23.14㎡)을 고려하면, 평당 가격은 약 810만원 수준으로 산출되며, 이를 적용 시 약 187,434,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 본건 감정가 195,000,000원은 이러한 시세와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로, 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

그 외 과거 거래 사례(2000년식, 1995년식)들은 건축 연도가 오래되어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합한 구조입니다.

전기, 승강기, 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 "버들어린이공원"이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 이동 시 동측 도로를 통해 주요 도로망으로의 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 임차인 김 의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자가 비교적 최근(2025년 9월)인 점으로 보아, 실질적인 거주 목적이나 대항력을 갖춘 임차인으로 보기는 어렵습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, 토지이용계획 상 "토지거래계약에관한허가구역"으로 지정된 기간(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)이 남아있으므로, 향후 소유권 이전 등기 시 허가 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

본 건은 공항 시설 보호지구에 속해 있어 비행기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리 부담이 없어 명도 리스크가 현저히 낮은 편입니다. 다만, 임차인 김 의 특이사항과 토지거래허가구역 지정 기간은 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물로 관리 상태 및 내구성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* HUG 관련 특수 조건으로 인해 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없습니다.

* 화곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 시세 유지가 가능합니다.

* "버들어린이공원" 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 면적과 연식을 고려했을 때 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

임차인 관련 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하므로, 경쟁 입찰 시 감정가 이상에서의 입찰도 고려할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간, 임차인 김 에 대한 추가 확인 사항 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가 범위를 감정가 수준인 195,000,000원에서 110% 수준인 215,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.