나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12971 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제4층 제403호 건으로서, (사용승인일:2021.07.08.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-0 6-27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12971 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 292,000,000원

토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

건물면적: 29.71㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "서울두산초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부등본상 소유권 보존, 공유자 전원 지분 전부 이전 등기가 확인됩니다. 또한, 을구에는 주택임차권(권리자: 김희진)이 등기되어 있었으나, 말소 예정인 것으로 파악됩니다. 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12971)으로, 채권 총액은 260,000,000원입니다.

임차인 현황에는 주택도시보증공사(김희진)가 보증금 260,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 7월 19일입니다. 배당신고일자는 2023년 9월 11일이며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

본 경매는 특별 매각 조건에 따라 진행됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 2021년 7월 8일에 사용승인된 "미림에이클래스" 오피스텔 건물로, 12층 중 4층에 위치하고 있습니다.

최근 매매 사례로는 2025년 6월 30일, 동일 건물(미림에이클래스)의 29.71㎡ 면적이 279,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 감정가 292,000,000원과 비교 시 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

오피스텔 임대 정보에 대한 구체적인 데이터는 제공되지 않았으나, 신축급 오피스텔임을 감안할 때 주변 시세 수준의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 서울두산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 권리관계에서 "HUG 인수조건 변경" 및 "대항력있는 임차인"이라는 문구가 특이사항에 언급되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있고, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금이 없으므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사하므로, 명확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 다수의 건축 및 이용 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 재건축 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로서 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 서울 금천구 독산동이라는 입지 조건과 서울두산초등학교 인접, 편리한 교통망은 장점으로 평가됩니다. 특히, 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 명확한 투자가 가능합니다. 최근 실거래가 대비 감정가를 고려할 때, 시장 경쟁력을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공으로 신축급 오피스텔의 가치를 누릴 수 있습니다.

* 서울특별시 금천구 독산동의 지리적 이점을 활용할 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 투자금 산정이 명확합니다.

* 최근 실거래가 2억 7,900만원 대비 감정가 2억 9,200만원으로, 경매를 통한 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가, 감정가, 인수되는 임차보증금의 유무 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 인수되는 임차보증금이 없다는 점을 감안할 때, 2025년 6월 30일의 실거래가 2억 7,900만원을 기준으로, 경매 시장의 낙찰가율 및 경쟁률을 예상하여 2억 7,000만원에서 2억 8,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.