나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12934 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다 세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물로서, (사용승인일: 2020.01.02) 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생 활주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측과 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 102-182, 102-259 공히> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12934 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 중 5층

사용승인일: 2020년 01월 02일

토지면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

감정가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항 관련 시설물 보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 06월 02일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 850,000,000원)입니다.

3.2. 인수주의 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

본 물건에는 두 명의 임차인이 등기 또는 전입 신고되어 있습니다.

3.3. 1. 임차인 주택도시보증공사(김건영)

보증금: 261,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 04일

확정일자: 2022년 02월 14일

배당신고일자: 2024년 05월 27일

대항력: 없음

비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경

3.3. 2. 임차인 김은지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 21일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각됩니다. 또한, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 "화일초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 주거환경

"화일초등학교"가 인접해 있어 교육 환경에 긍정적입니다. 지하철 5호선 "화곡역"과의 접근성도 양호하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관련 리스크

임차인 김건영은 보증금 261,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 문구의 정확한 의미와 추후 발생할 수 있는 법적 다툼의 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 김은지는 보증금 0원에 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 미상으로 남아있어 잠재적 변수로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 법적/행정적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수인은 허가를 받아야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 초등학교가 인접하고 교통 여건이 양호하여 실거주 목적에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 관련 특별매각조건 및 HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용 편리

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등 실거주 수요 고려 가능

8. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건 및 임차인 대항력 부재에 근거)

주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 건물 거래가가 약 2억 3천만원 내외로 추정됩니다. 현재 감정가는 이 추정 시세보다 다소 높게 형성되어 있습니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 인한 잠재적 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

(주: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 수행하지 않았습니다. 제공된 정보 내에서 분석이 이루어졌습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.