나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12846 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로5동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,아파트 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 2,7호선 대림역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하 4층 지상 20층 건물 내 제2층 제201호로 외벽 : 석재붙임마감 등 창호 : 샷시창호등

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동 106-2번지에 소재한 대림역포스큐 오피스텔 제2층 제201호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12846 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 107,000,000원입니다.

건물은 2015년에 사용 승인되었으며, 본건의 전용면적은 19.02㎡ (약 5.75평)입니다. 토지 면적은 2.97㎡ (약 0.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 서울보증보험(주)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로5동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 지하철 2호선 및 7호선 대림역이 인접해 있으며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 진입 또한 용이하며, 북동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울보증보험(주)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 10월 27일 접수된 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 등기입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: OMIRSERIKAMINA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-26, 대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 특히 전입일자가 경매개시결정일자(2025-10-27)보다 이후임에도 대항력이 있다고 표기된 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-15, 확정일자: 2022-06-23, 배당신고일자: 2024-07-25, 대항력: 없음

등기부상 주택임차권(을1)으로 130,000,000원에 등기되었으나 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

본건은 특별매각조건으로, 채권자인 서울보증보험(주)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 OMIRSERIKAMINA 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로구 구로동 일대는 대림역을 중심으로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

대림역(2, 7호선)을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어나며, 주변 상권이 발달하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 용도로 이용 중에 있어 직장인 등 1인 가구 수요가 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다수의 편의시설 및 근린생활시설이 입지하고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

인근에 교육시설(초, 중, 고등학교 등)이 존재할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(OMIRSERIKAMINA): 특별매각조건으로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 전입일자가 경매개시결정일자보다 늦음에도 대항력이 있다고 표기된 점은 일반적이지 않으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 아주 없다고 단정하기는 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 특정 용도)으로 지정되어 있어 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통과 생활 편의성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건입니다.

권리관계가 다소 복잡해 보이나, 특별매각조건을 통해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없으므로 권리 분석상의 실질적인 위험은 낮다고 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 존재가 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 이에 대한 대비책이 마련되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 2, 7호선 대림역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

* 실수요 및 투자 수요: 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자자에게 매력적입니다.

* 상권 활성화: 구로동 일대의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화로 인한 가치 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 (3층): 80,000,000원

* 2026년 4월 (5층): 82,000,000원

* 2026년 4월 (5층): 105,000,000원

최근 실거래가 중 최고가(105,000,000원)를 고려할 때, 본건 2층의 시장 가치는 이를 근간으로 판단할 수 있습니다. 감정가(107,000,000원)와 비교했을 때, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금 부담이 없으므로, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 100,000,000원

10. 주변 시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.