나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측에 위치하며, 주위에는 업무시설, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기, 석재타알붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

공부 상 오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건 축법}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면){공 항시설법}, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정 비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.1 0.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12962 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 311,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 나인스퀘어

주소(도로명): 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14-6 (화곡동)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 층수: 지상 9층, 지하 1층

총 호수: 40호

사용승인일: 2021년 08월 30일

해당 층/호수: 5층 501호

건축면적: 204.5㎡

연면적: 1869.57㎡ (약 565.65평)

건폐율: 59.97%

용적률: 486.52%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측에 위치하며, 주변에는 업무시설, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도로는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 대한 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 중요시설물보호지구 지정은 교통 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

매각물건 명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 유일하며, 별도 등기 사항은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약 결과, '을1'구의 주택임차권(김장호, 341,000,000원)은 말소 예정이며, '갑5'의 강제경매(주택도시보증공사, 341,000,000원)가 말소기준권리이나 말소 처리될 예정입니다. 다른 권리 사항들도 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김장호)가 등록되어 있으며, 보증금 341,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 12월 09일, 확정일자는 2022년 11월 14일이며, 배당신고일자는 2024년 07월 11일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 주의사항 및 특별매각조건

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 즉, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

모든 권리사항이 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 본 물건은 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구 및 소비력을 파악할 수 있습니다. 우장초등학교와 인접하여 교육 관련 시설도 주변에 위치합니다.

4.2. 이용 현황

주위 환경을 고려할 때, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요를 모두 충족시킬 수 있는 입지입니다. 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

우장초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에게 교육적인 이점을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 차이

집합건축물대장 상 건축물현황도와 실제 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

6.2. 내부 구조 및 임대관계

임대관계는 미상이며, 내부 구조 또한 현장에서 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

다양한 용도지역, 지구, 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 우장초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 업무시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 특수 거래 조건으로 인해 권리상 인수할 사항이 전혀 없어 명도 및 권리관계가 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 내부 구조 및 실제 이용 현황은 현장 확인이 필요하며, 복잡한 토지이용계획은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 대항력 포기 조건으로 인해, 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금이 전혀 없어 권리 분석상 매우 안전합니다.

8.2. 우수한 입지 조건

지속적인 개발이 이루어지고 있는 강서구 화곡동에 위치하며, 교통, 학군, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8.3. HUG 인수 조건 변경

HUG 인수 조건 변경이라는 특수 사항은 시장에서 흔치 않은 기회를 제공할 수 있으며, 경쟁 입찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'나인스퀘어' 오피스텔의 경우, 전용면적 약 9평(29.92㎡) 기준으로 최근 실거래가 및 호가가 3억 3천만 원에서 3억 4천만 원대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 311,000,000원으로, 이는 현재 시장 시세 대비 약 7~10% 낮은 수준으로 볼 수 있습니다. (입력된 감정가 311,000,000원 기준)

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 물건은 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 현재 시장 시세를 고려할 때, 감정가인 311,000,000원보다 5% ~ 10% 정도 높은 수준인 325,000,000원 ~ 342,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 해당 물건의 권리 관계가 매우 명확하고, 시세 대비 저평가된 감정가를 감안한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.