나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13071 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 동촌동 소재 "지하철9호선 증미역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "증미역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제5층 제504호로서 (사용승인일자: 2020. 11. 5.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로 및 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 계단식도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13071 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제504호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일자: 2020년 11월 5일

감정가: 27100만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.86㎡ (약 2.98평)

건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 증미역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형이며, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다. 북동측으로 약 8m, 남서측으로 약 4m, 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 이상철 (2020-11-16)

- 소유권이전: 이효승 (2020-11-16, 매매)

- 주택임차권: 이소리 (보증금 319,000,000원, 2021-04-23 전입) - 말소 예정

- 가압류: 주택도시보증공사 (787,800,000원) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (319,000,000원) - 말소 예정 (본건 경매)

등기부채권 총액: 1,106,800,000원

3.2. 권리분석 의견

본건은 주택도시보증공사(HUG)에 의해 강제경매로 진행되었으며, HUG가 채권자 및 임차권자로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 11일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

- 주택임차권 (이소리)

- 가압류 (주택도시보증공사)

- 강제경매 (주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이소리)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-04-08

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 '없음'으로 표기됨)

물건명세서 참고사항에 '특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라고 명시되어 있습니다.

이는 인수 보증금이 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 건물(다세대주택)의 시세는 다음과 같습니다.

- 고센아트빌 (2015년식, 43.14㎡): 2026년 7월 6일 33000만원 거래 (약 765만원/㎡)

- 라온제나(572-9) (2017년식, 42.96㎡): 2026년 7월 6일 30000만원 거래 (약 698만원/㎡)

- 멤버스빌B동 (2016년식, 29.9㎡): 2026년 7월 6일 21000만원 거래 (약 702만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 건물면적은 26.79㎡ (약 8.10평)입니다. 위 비교 사례들의 평당 시세는 약 2,300만원~2,500만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용할 경우, 대략 18,700만원 ~ 20,500만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 27,100만원 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 지하철 9호선 증미역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

주요 도시계획 및 제한사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등이 있습니다. 이 중 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역은 김포공항과 관련된 사항으로, 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 법규에 의한 제한을 받습니다.

- 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역: 항공기 운항 관련 제한

- 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 환경 관련 규제

- 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역: 건축 및 개발 제한

- 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 제한

6.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가는 27,100만원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 시세는 약 18,700만원 ~ 20,500만원 수준으로 추정됩니다. 이러한 감정가와 시세 간의 큰 차이는 향후 매각 가격 결정에 영향을 미치거나, 감정가의 신뢰도에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 라움팰리스는 2020년에 준공된 신축 건물로서 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 및 담보권이 말소 예정이고, 인수해야 할 보증금 부담이 없어 명도 리스크가 적다는 점은 큰 장점입니다. 더블 역세권(9호선 증미역 인접)이라는 교통 이점도 있습니다.

그러나 감정가(27,100만원) 대비 주변 실거래가를 반영한 시세가 낮게 형성되어 있다는 점(약 18,700만원 ~ 20,500만원)은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 보호지구 등 각종 도시계획 규제사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물 (2020년 준공)으로 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대

- HUG 관련 모든 권리 말소 예정으로 명도 리스크 및 인수 보증금 부담 없음

- 지하철 9호선 역세권으로 우수한 교통 환경 보유

- 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 19,300만원 ~ 20,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 27,100만원으로 책정되었으나, 시세와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 20,500만원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건 상태 등에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사서, 감정평가서, 등기부등본 등 최신 권리 분석 자료를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.