나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13027 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-26 트라움팰리스 제9층 제902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하는 "트라움팰리스" 제9층 제902호로서, 인근은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치 산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제9층 제902호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(아파트-원룸형) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(아파트-원룸형) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6-7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 925-26, 925-27 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외 국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13027 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-26 트라움팰리스 제9층 제902호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제9층 제902호

* 준공년도: 2013년

* 용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

1.2. 면적 및 건물정보

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 건물면적 (전용면적): 21.70㎡ (약 6.57평)

* 집합건물 연면적: 1233.84㎡ (약 373.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가: 133,000,000원

1.4. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

* 말소기준권리: 2023.05.15 (주택도시보증공사 가압류)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023.05.15 접수된 주택도시보증공사 가압류 (갑4)

* 인수되는 권리: 2024.01.19 접수된 주택임차권 (을5) - 임차인 김태기, 보증금 178,000,000원. 이 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권 관련 권리 및 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: GAVDULAKHATOVAADEL

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김태기

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금 178,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

3.3. 권리분석 종합

* 대항력 있는 임차인 김태기의 보증금 178,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이 금액은 감정가 133,000,000원을 초과하므로, 투자 시 실질적인 총 매입가를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(트라움팰리스, 2013년 준공, 21.70㎡)과 건물 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡) 2026년 5월 매매가: 30,000만원

* 한양(2000년 준공, 53.84㎡) 2026년 5월 매매가: 25,500만원

* 기린아트빌라(1995년 준공, 41.32㎡) 2026년 5월 매매가: 16,900만원

* 주변 시세는 약 1.7억 ~ 3억 범위이나, 본건의 소형 평수(21.70㎡)와 연식을 고려하면 면적당 가치는 상대적으로 높게 형성될 수 있습니다.

4.2. 건물 자체 정보

* 건물명: 트라움팰리스

* 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 925-26번지 (신주소: 월정로20길 62-7)

* 준공년도: 2013년

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 11층 건물

* 총 세대수: 28세대

* 전용면적: 21.70㎡ (약 6.57평)

* 기타: 도시형생활주택(아파트-원룸형), 제2종근린생활시설 복합 건물

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

* 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 임차인 김태기의 보증금 178,000,000원은 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액입니다.

* 이는 본건 감정가 133,000,000원을 초과하는 금액으로, 추가적인 자금 부담 및 임차인과의 관계 설정이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만) 접합, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다.

* 이러한 규제는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 소형 면적의 활용성

* 토지면적 6.35㎡, 건물면적 21.70㎡의 매우 작은 면적은 실거주 외 투자 목적일 경우 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 감정가 133,000,000원을 초과하므로, 낙찰 후 실질적인 총 매입가(낙찰가 + 인수 보증금)가 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로, 임차인 인수 조건과 낮은 투자 수익률 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 교통 및 편의시설 접근성은 양호하나, 복잡한 토지 이용계획 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1인 가구 대상 소형 주거 공간으로 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 178,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 133,000,000원

* 인수 보증금: 178,000,000원 (김태기 임차인)

* 주변 시세 (유사 물건 기준, 면적/연식 차이 큼): 1.7억 ~ 2.5억

* 본 건의 총 실질 매입가 = 낙찰가 + 인수 보증금.

* 수익성 확보를 위해서는 총 실질 매입가가 주변 시세(최대 2.5억)를 초과하지 않아야 합니다.

* 이를 감안한 적정 낙찰가 범위: 60,000,000원 ~ 80,000,000원 (감정가 대비 45% ~ 60%)

* 이는 일반적인 최저매각가율(70~80%)보다 현저히 낮으므로, 유찰될 가능성이 높습니다.

* 현실적인 보수적 입찰가 (감정가 수준 고려): 110,000,000원 ~ 130,000,000원. 이 경우 총 매입가는 2.88억 ~ 3.08억이 되어 시세 대비 높아 투자 위험이 매우 큽니다.

* 종합적으로 볼 때, 인수 보증금 부담으로 인해 시세 차익을 기대하기 어려운 물건이며, 낙찰가는 1억원 이하로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.