나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12717 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-109 제이펠리체 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '한울중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 서측 하향의 완경사를 이루고 있는 사다리형 토지로서, 주거용 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4m, 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건 축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30. /2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물 옥상에 '501' 명판으로 표시된 '창고 등(기존벽체이용 판넬조 판넬지붕, 약 2㎡)'이 소재하는 것으로 탐문되는바, 창고의 수량 및 점용가능여부 등에 대해 추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 '사진용지' 참조). - 본건 등기사항전부증명서상 소유자는 '주식회사수성이노베이션'이나 귀 제시목록에 의거 본건 소유자를 '주식회사 리그베스트에이엠씨 (변경전: 주식회사 수성이노베이션)'로 표기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 등재(주택과-26203(2021.08.03.)호에 의거 위반 건축물표기[402호 패널/패널, 7㎡, 창고(주거)])가 되어 있는바 경매 진행시 유의하시기 바람. - 본건은 '금천구공고 제2025-1558호'에 의거 '시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업' 구역 내에 소재하며, 해당 정비사업은 '정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)'에 대하여 2025.08.22 ~ 2025.09.22 기간 동안 주민 의견 청취 절차를 거친바, 추후 경매 참여시 사업 진행 여부 및 현황 등에 대해 반드시 재확인하시기 바람(별첨 '금천구공고 제2025 -1588호' 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12717 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-109 제이펠리체 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 25.12㎡ (약 7.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

특이사항: 재개발구역, 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '한울중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다가구, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호 등입니다.

이용상태:

집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 등재되어 있습니다.

토지 이용상태:

인접 필지 및 도로 대비 서측 하향의 완경사를 이루고 있는 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 4m, 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2개 구역, 총 5년간 제한), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 및 특정 용도 지정) 등 각종 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당권 (이운범, 2020-12-21, 45,000,000원)

인수되는 권리:

을4 주택임차권 (김선진)

보증금: 207,000,000원

전입일자: 2020-05-04

확정일자: 2020-04-21

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 있음 (주의: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.)

말소되는 권리:

소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

등기부 요약:

소유권은 주식회사 리그베스트에이엠씨(변경전: 주식회사 수성이노베이션) 명의로 추정되며, 다수의 압류 및 가압류가 존재했습니다. 채권자인 김 의 강제경매(2025타경12717)로 인해 본 건이 매각 진행 중입니다. 등기부 채권 총액은 약 1,934,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건은 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주택 형태와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

인근 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 유사 빌라/다세대 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

- 하이빌 (2008년식, 55.02㎡): 330,000,000원 (㎡당 약 600만원)

- 현대빌라 (1989년식, 39.48㎡): 440,000,000원 (㎡당 약 1,114만원 - 건축연도 및 면적 감안 시 특이 거래)

- 원형아트빌 (2002년식, 55.19㎡): 280,000,000원 (㎡당 약 508만원)

본건의 건물면적(25.12㎡)은 제공된 시세 정보의 전용면적보다 작습니다. 이를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 508만원에서 600만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 본건의 감정가(229,000,000원)는 ㎡당 약 911만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

'한울중학교'가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준으로 판단됩니다.

건물 편의시설:

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, CCTV, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

임차인 김선진 씨의 보증금 207,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

재개발 구역:

본건은 '시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업' 구역 내에 소재합니다. 현재 주민 의견 청취 절차가 진행 중이며, 사업 진행 여부, 방식, 기간 등에 따라 본건의 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

건축물 위반 사항:

집합건축물대장 상 위반건축물(402호 패널/패널, 7㎡, 창고(주거))로 등재되어 있어, 추후 건축법 관련 문제 및 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

옥상 창고:

옥상에 '501' 명판으로 표시된 창고(약 2㎡)가 소재하는 것으로 탐문되었으며, 점용 가능 여부 및 합법성 등 추가 확인이 필요합니다.

건축 제한:

건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어, 재개발 사업 진행과 별개로 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 도시형생활주택으로, 재개발 사업 구역 내에 편입되어 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 재개발 사업의 불확실성, 위반 건축물 등재 및 옥상 창고 등 추가 확인이 필요한 여러 리스크 요인이 복합적으로 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 사업 진행 시 예상되는 가치 상승 효과.

도시형생활주택으로서의 실거주 또는 임대 수익 가능성.

주거 밀집 지역 내에서의 기본적인 생활 편의성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건 건물면적(25.12㎡) 기준 ㎡당 약 508만원 ~ 600만원의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 순수 부동산 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인 김선진 씨의 보증금 207,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 인수 보증금을 고려하면 실제 총 매수 비용은 예상 입찰가에 더해져 매우 높아지므로, 철저한 권리 분석 및 배당 순위 확인이 필수적입니다.

재개발 사업의 불확실성과 위반 건축물 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다. '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가격을 고려하여, 시장 가치 및 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 신중하게 산정해 볼 수 있습니다. (이는 매수인이 지불하는 순수 금액이며, 실제 총 부담액은 임차 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.