나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13067 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 1호선 오류동역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2021-10-01) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13067 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 260,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제8층 제801호

신주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-10 (개봉동)

건물명: 비케이힐타운

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2021년 10월 1일 (신축 건물)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제8층 제801호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.3209㎡ (약 2.52평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.08평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.08평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 1호선 오류동역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다. (오류동역 도보 약 423m)

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 24일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권이전: 손재현 (갑5, 2022-03-18)

* 주택임차권: 신민규 (을1, 2024-03-26 등기)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 특별매각조건으로 인해 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. (별도 인수 보증금 없음)

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 을구 및 갑구의 대부분 권리는 소멸될 예정입니다. '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 현재 등기부상 해당 권리사항은 없습니다.

3.4. 특이사항

본 경매는 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함을 의미하며, 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 총 등기부채권액

1,300,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 개봉동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근에 오류동역이 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 교육

1호선 오류동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다. 인근에 서울오류초등학교, 천왕중학교, 구로고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 반경 내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상의 제한을 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 아파트 및 외국인 대상이므로 일반적인 오피스텔 거래에 직접적인 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대관계 미상

해당 물건의 임대관계는 미상으로, 현재 공실일 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 오류동역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다. 감정가 2억 6천만원 대비 시세는 2022년 기준 유사 면적 매물이 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 이에 준하거나 소폭 상승했을 가능성이 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리관계가 특별 매각조건으로 명확히 정리되어 매수인에게 인수되는 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다양한 도시계획 상의 제한사항이 있으나, 이는 해당 지역 전반에 적용되는 사항으로 투자 결정에 큰 변수가 되지는 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)로 내부 컨디션 우수

* 1호선 오류동역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리관계 명확히 정리되어 인수 부담 없음

* 도시지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

현 시세 및 과거 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가인 2억 6천만원은 경쟁력 있는 수준입니다. 유사 면적의 매물이 2022년 기준 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원에 거래되었으며, 신축임을 감안할 때 현재 시세는 이에 상응하거나 소폭 상승했을 것으로 예상됩니다. HUG 관련 채무 부담이 없고, 건물 자체의 가치를 고려하여 적정 입찰가는 270,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.