나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13095 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 '까치산역' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 지역 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인 : 2021.02.18.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13095 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제11층 제1104호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제11층 제1104호

사용승인일: 2021년 02월 18일

감정가: 217,000,000원 (2억 1천 7백만원)

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역'에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 08월 10일 접수된 주택도시보증공사(채권액 1,132,000,000원)의 가압류입니다.

매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상되는 권리:

* 본 경매개시결정(2025타경13095) 채권자 주택도시보증공사

* 연수세무서장의 압류

* 주택도시보증공사의 가압류 (말소기준권리)

* 오 (주택임차권)

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 30일

* 확정일자: 2021년 03월 08일

* 배당신고일자: 2023년 05월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 조건부 매각

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 본건 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

지하철역이 인접하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

주거 환경: 오피스텔 및 주택이 밀집한 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 <공항시설법>

* 대공방어협조구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 관련, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 관련, 2025.10.20.~2026.12.31)

이러한 규제들은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다.

지하철역이 인접하여 교통이 편리하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 공항 관련 법규 및 토지거래 허가구역 지정 등 일부 개발 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 즉시 활용 가능.

편리한 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 인접.

깔끔한 권리관계: HUG 조건으로 임차인 문제가 정리될 가능성 높음.

일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 권리 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

정확한 시세 분석 및 경쟁자 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 감정가 수준을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가는 감정가(217,000,000원) 수준 또는 소폭 상승을 예상하며, 약 217,000,000원 ~ 230,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (상세 시세 자료 부재로 인한 참고용)

혐오시설 조사 결과

주변 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 소재지 또는 까치산역 인근에 특정 혐오시설이 명시적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.