나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13104 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 1027-42 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "영림초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등. 내벽 : 인테리어, 일부 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주상용으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건축물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13104 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1027-42

용도: 다중주택

감정가: 1,707,074,200원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

건물면적: 294.24㎡ (약 89.01평)

건물 제시외면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "영림초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(780,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2020년 10월 14일 접수된 동일 근저당권(780,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구에 기재된 근저당권, 주택임차권, 압류 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 이 점은 추후 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* DOTHAOPHUONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 없음.

* GUANCHENGHAI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-19, 대항력 없음.

* HONGMINGXUE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-25, 대항력 없음.

* LIRONGMEI: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-05-19, 확정일자 2023-05-19, 배당신고일자 2025-11-18, 대항력 없음.

* ZHANG WEI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-13, 대항력 없음.

* 고재권: 보증금 120,000,000원, 차임 240,000원, 전입일자 2020-12-10, 확정일자 2022-11-21, 배당신고일자 2025-12-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-09, 확정일자 2020-10-21, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-16, 확정일자 2020-10-20, 배당신고일자 2025-05-29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-02, 확정일자 2020-10-20, 배당신고일자 2025-12-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 480,000원, 전입일자 2024-04-15, 확정일자 2024-03-28, 배당신고일자 2026-01-31, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-09, 확정일자 2020-11-09, 배당신고일자 2024-12-20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 140,000,000원, 차임 110,000원, 전입일자 2020-12-02, 확정일자 2020-11-12, 배당신고일자 2025-04-04, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도 과정에서 임차인과의 별도 합의 없이 진행될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 일부 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. (임차인 이름은 개인 정보 보호를 위해 성만 표시하고 나머지는 마스킹 처리했습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대림동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 영등포구의 서남권 지역 경제 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 구로디지털단지역과의 인접성은 직주근접 수요를 예상하게 합니다. 제공된 JSON 정보는 주변의 다세대 및 빌라 거래 사례를 보여주나, 본건과 같은 다중주택과는 규모, 용도, 건축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능한 교통 요충지입니다.

* 교육시설

단지 인근에 영림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

지역 내 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재

건축물대장 상 4층 23㎡ (주거용 판넬 증축) 및 1층 3㎡ (무단 증축 판넬) 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거, 이행강제금 부과 등의 행정적, 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

건물 제시외 면적 50.17㎡가 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악 및 처리가 필요합니다. 이는 위반건축물과 연관될 가능성도 있습니다.

* 불명확한 권리 사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 향후 인수 여부나 권리 관계를 명확히 해야 할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 2020년 신축의 다중주택으로, 역세권 입지 및 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함으로 인한 잠재적 리스크가 존재하며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 보이나, 불명확한 지상권 존재 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서남권 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 접근 용이.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화 부담이 적음.

* 토지 확보: 142.00㎡의 토지 면적으로 향후 활용 가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,707,074,200원입니다. 제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보는 본건 다중주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 불명확한 지상권 존재 가능성 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 결과, 정확한 유사 물건의 시세 정보를 확보하기 어려운 상황입니다. 따라서, 잠재적 리스크 해소 비용(예: 위반건축물 관련 이행강제금, 철거 비용 등) 및 명도 비용을 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 검토, 추가 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,536,000,000원 ~ 1,707,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.