나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104248 [1] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층비103호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 지1층 비103호로서, 외벽 : 치장석 등 마감, 내벽 : 각종 인테리어 마감, 창호 : 강화유리, 칼라샷시창호 등임.

이용상태

운동시설(골프연습장)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 스프링쿨러, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 시스템에어컨, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지에 위치한 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측, 서측의 약 40미터, 6미터 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 4, 5) : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자 : 외국인 등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간 : 2025.8.2 6.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파 트 용도 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 : 20 25.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선 <추가기재> 건축선지정(도로경계선에서 3미터 후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. 기호(2, 3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자 : 외국인 등 용 도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 : 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)) <추가기재> 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

대상토지와 접한 서측 도로에서 출입가능한 현황 1층 상가는 공부상 지1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104248 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층비103호

용도: 운동시설 (골프연습장)

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

건물면적: 32.07㎡ (약 9.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 소재하여 교통 여건이 매우 우수합니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 지하 1층 비103호입니다. 외벽은 치장석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 칼라샷시창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용상태:

본건 토지는 서측 하향 완경사지에 위치한 5필지로 구성된 부정형 토지로서, 주거, 상업, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

물건지 동측과 서측으로 각각 약 40미터, 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴), 가로구역별 건축물 최고 높이 제한 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 및 아파트 용도 제한) 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이:

서측 도로에서 진입 가능한 현황 1층 공간이 공부상에는 지하 1층으로 등재되어 있습니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 골프존파크논현학동역점

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 금전 거래 유무는 추가 확인이 필요하며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 10월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 없음)

* 권리총액: 약 28억 4천 5백만원으로, 본건 감정가를 상회하는 높은 금액입니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 8월 11일

* 특이사항: 현재 임차인은 인접 호실과 연결하여 사용하고 있으나, 이는 내부 사용 형태일 뿐 구분건물 권리관계 변경 사항은 없다고 합니다. 경계벽 복원 시 독립적인 사용이 가능하며, 예상 복원 비용은 1,970,000원입니다.

4. 상권분석

주변 환경:

강남구 논현동 학동역 역세권에 위치하여 업무시설 및 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트 등이 분포하고 있습니다.

주요 업종:

본건은 현재 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 지역 특성상 고급 상업시설 및 서비스 업종의 입지에 유리합니다.

잠재력:

강남이라는 지리적 이점과 학동역 초역세권의 접근성을 바탕으로 향후 상업적 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 7호선 학동역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

편의시설:

강남 일대의 풍부한 백화점, 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등 다수의 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경:

인근에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

현황 1층이나 공부상 지하 1층으로 등재된 점은 향후 활용이나 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

시설 복원 비용:

인접 호실과의 연결 사용으로 인해 추후 경계벽 복원 비용(약 197만원)이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계:

등기부상 채무 총액이 매우 높아, 낙찰 후 복잡한 권리 관계 정리 과정이 수반될 수 있습니다. (단, 본건은 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상)

도시계획적 규제:

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 높이 제한, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획적 규제가 있어 향후 개발이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동의 학동역 역세권에 위치한 우량 입지의 상업용 부동산입니다. 운동시설로 이용 중인 지하 1층(현황 1층)의 구분건물로, 면적은 작지만 입지적 가치가 높습니다. 공부와 현황 간의 차이가 있으나, 이는 오히려 긍정적인 활용 가능성으로 이어질 수 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 채권자의 경매 신청으로 진행된 것으로 보이며, 말소기준권리 하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 정보는 추가 확인이 필요합니다. 내부 복원 비용 발생 가능성, 복잡한 도시계획적 규제 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 강남 역세권 입지: 학동역 도보 이용 가능한 최상의 위치.

* 잠재적 활용 가치: 운동시설 외 다양한 상업 용도로 전환 가능성.

* 지역 개발 기대: 향후 강남 지역의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상으로 안전한 명도 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,330,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

주변 시세, 건물 상태, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 1,100,000,000원에서 1,250,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.