나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104268 [1] 서울특별시 관악구 신림동 462-1 더퍼스트빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역(지하철2호선 신대방역 및 신림역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2015.07.10.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

물건 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104268 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 462-1 더퍼스트빌 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

토지지분: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

건물지분: 33.56㎡ (약 10.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축연도: 2015년 7월 10일 (사용승인일)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물명: 더퍼스트빌

해당층: 지상 6층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 신대방역 및 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

노선버스정류장도 인근에 위치하여 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

본건 서측 및 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다 (아파트 포함 단지). 별도로 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 11일 접수된 원종윤 근저당권 (을10)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김도경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 11일

대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자)

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (천정은)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 5월 13일

배당신고일자: 2024년 7월 2일

대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자)

비고: HUG 인수조건 변경

물건명세서상 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026년 6월 26일자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, HUG가 보증한 임차권은 실질적으로 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약 및 채권 총액

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 보존 및 이전, 공유자 지분 이전 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리인 근저당권 외 다수의 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액은 688,272,950원입니다.

3.4. 특별 인수 사항

권리분석상 인수되는 권리(보증금 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구가 있어, 잔금 납부 시점에 HUG로부터 관련 서류를 재확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 근린생활시설

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 형성이 양호한 편입니다.

다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상업 시설들이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: '서울남부초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 신대방역 및 신림역이 인근에 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 불확실성

'선순위임차권'이라는 문구 표기와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다.

다만, HUG 측의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 잔금 납부 시점까지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

그러나 경매 절차를 통한 매각은 법원에서 진행되므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 허가 절차는 법적으로 처리될 것으로 보입니다. 다만, 추후 재매각 시에는 해당 허가구역 지정을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축급(2015년 준공) 다세대주택입니다.

주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 지하철역 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계상 인수 부담이 없는 것으로 판단되며, 이는 경매 물건으로서 큰 장점으로 작용합니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축 연식으로 건물 상태 양호 예상

* 지하철역 및 초등학교 인접, 교통 및 교육 환경 우수

* 권리관계 명확, 인수되는 보증금 없음 (HUG 확약서 확인)

단점:

* '선순위임차권' 문구로 인한 혼동 가능성 (실질적 인수 부담 없음)

* 토지거래허가구역 지정 (경매 절차상 문제없음)

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 여력

신림동 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 주거 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역입니다.

본건은 역세권 입지와 신축급 건물이라는 점에서 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

8.2. 권리관계 명확성

HUG의 임차권 관련 확약서 제출로 인해 권리관계가 매우 명확해졌습니다.

이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 최소화하여 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

최근 매매된 유사 물건들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2015년) 및 면적(약 8.94평)의 '드림하우스'가 3.2억원에 거래되었습니다. 본건은 건물면적 33.56㎡ (약 10.15평)으로, '드림하우스'보다 면적이 약간 넓습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 3.2억원 ~ 3.6억원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3.31억원은 이 시세 범위 내에 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 감정가 대비 적정 입찰가 제안

인수할 보증금이 없다고 가정할 경우, 감정가(3.31억원) 및 주변 시세(3.2억~3.6억)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

일반적인 낙찰가율 85% ~ 95%를 적용하면 감정가 기준 약 2.81억 ~ 3.14억 범위가 됩니다.

가장 유사한 시세 참고가인 3.2억원과 감정가 3.31억원을 고려할 때, 3억 1천만원 을 상한선으로 설정하고 2억 9천 5백만원 을 추천 입찰가로 제안합니다.

본건의 입찰 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

주변 시설 관련:

초기 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.