나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67623 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2256-3 봉우팰리스1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67623 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2256-3 봉우팰리스1동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경67623
• 주소: 경기도 시흥시 봉우순환로 25-4, 2층201호 (정왕동,봉우팰리스1동)
• 감정가: 178,000,000원
• 최저가: 124,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매1계 2024타경67623 | 소재지: 경기도 시흥시 봉우순환로 25-4, 2층201호 (정왕동,봉우팰리스1동) | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 124,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 안산지원 2024타경67623(1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 최초 감정가는 178,000,000원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적

28. 41제곱미터 (약 8.59평)

건물 면적 (전용면적)

41. 79제곱미터 (약 12.64평)

※ 다세대주택의 특성상 별도 공급면적은 없으나, 통상적인 공용면적을 포함할 경우 약 50제곱미터 내외(약 15평)로 추정됩니다.

1.3. 건물 현황 및 구조

본 물건은 2020년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 도시형생활주택 형태입니다. 기본적인 위생설비, 개별난방 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 등기부상 권리 관계

본 건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되어 등기부상 특이한 인수 위험은 없을 것으로 보입니다.

2.2. 임차인 및 대항력 분석 (최대 중요 사항)

본 건의 가장 중요한 권리분석 요소는 임차인 관련 사항입니다.

주의사항

2025년 9월 25일에 신청채권자(주택도시보증공사, 임차권자 김현자)로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기'하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

권리분석 결론

제출된 확약서가 유효할 경우, 임차인의 대항력은 배제되며, 매수인이 잔여 임차보증금을 인수할 위험은 사실상 소멸됩니다. 이는 명도(인도) 측면에서 매우 유리한 조건이며, 권리상의 안전성이 높다고 평가됩니다. 다만, 확약서의 진위 여부 및 집행 절차에 대한 최종 확인은 필요합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 지리적 위치 및 접근성

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '정왕2공원' 북동측 인근에 위치합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 주거가 가능한 환경입니다.

3.2. 주변 환경 및 상권 분석

감정평가서에 따르면 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 다만, 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대라는 점이 특징이며, 이는 후술할 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 주거 여건

4.1. 교육 및 공원 시설

인근에 '정왕2공원'이 위치하고 있어 주거 쾌적성이 확보됩니다. 다세대주택이 밀집된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획상 제한

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 향후 재개발 기대감보다는 안정적인 주거 용도에 적합합니다. 소로3류(폭 8m 미만)의 도로를 접하고 있어 접근성은 무난합니다.

5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

5.1. 주거 환경의 질적 리스크

주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역적 특성상, 순수 주거 지역에 비해 주거 쾌적성(소음, 환경 등)이 다소 떨어질 수 있습니다. 향후 시세 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 환금성 리스크

다세대주택의 특성상 아파트 대비 환금성이 낮으며, 특히 공장/창고 혼재 지역의 경우 매매 수요층이 한정적일 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년)에 가까운 도시형생활주택으로, 다세대주택 중에서는 비교적 우수한 건물 컨디션을 유지하고 있습니다. 가장 큰 장점은 임차인의 확약서 제출로 인해 대항력 및 잔여 보증금 인수 부담이 해소되어 '권리상의 위험이 매우 낮은' 안전한 물건이라는 점입니다. 다만, 주변 환경이 공장/창고와 혼재되어 있어 주거 쾌적성 및 향후 시세 차익에 대한 기대치는 보수적으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

안전한 권리

임차인 확약서 제출로 인한 명도 위험 및 임차보증금 인수 부담 해소. (투자 안정성 극대화)

신축급 건물 상태

2020년 사용승인 건물로, 수리 부담이 적고 깨끗한 상태로 즉시 거주 또는 임대 가능.

소액 투자 및 임대 수익

감정가 1억 7천만원대로 소액 투자가 가능하며, 전용면적 약 12.6평의 넉넉한 공간으로 임대 수요 확보에 유리함.

법원 정보

안산지원 경매1계