나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105962 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315 호텔엠에스 1층112-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동소재 호텔엠에스 1층112-1호 및 1층112-2호로서 부근은 상업시설 밀집되어있음.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 15층건내 1층112-1호, 1층112-2호로서

외벽: 드라이비트, 화강석등 마감.
내벽: 인테리어등 마감.
천정: 인테리어등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

(기호 가,나)를 벽체구분없이 일체로 상호(M호텔 가라오케)로 이용중이며, (기호 가)는 복층구조임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 북서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접함), 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1, 2는 경계벽체 구분 없이 일단의 관광숙박시설(상호: 뉴엠가라오케)로 이용 중이며, 목록1은 복층형의 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

* 사건번호: 마산지원 2024타경105962 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315 호텔엠에스 1층112-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 725,000,000원

* 토지면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

* 건물면적: 124.04㎡ (약 37.52평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (HFG31 유동화 전문)

* 건물 현황:

* 건물명: 호텔엠에스

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 15층 건물

* 사용승인일: 2006년 02월 13일

* 주요 용도: 업무시설, 숙박시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 호텔엠에스 1층 112-1호입니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 상업시설이 밀집되어 있는 번화가입니다.

* 교통 상황: 대체적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 건물 북동측, 남동측, 북서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 소로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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3.

* 본건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2020년 3월 3일 접수된 경남은행의 근저당권 (금598,800,000원)입니다.

* 기타 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청으로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 845,339,927원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노금자 (상호: 뉴엠가라오케)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입/확정일자: 2019년 4월 26일 / 2019년 5월 8일

* 대항력: 있음. 임차인은 본건에 대해 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 점유 사용에 대한 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건은 상업시설이 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 현재 해당 호실(1층 112-1호, 112-2호)은 벽체 구분 없이 'M호텔 가라오케'라는 상호로 운영 중이며, 이 중 1호실은 복층 구조입니다.

* 건축물대장상 주요 용도에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 운동시설 등이 포함되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 도보 및 차량 이용 시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 이용하기에 좋습니다.

* 주변 환경: 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 유동화 물건: 채권 양도 등을 통해 경매가 진행되는 유동화 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 복층 구조: 1호실의 복층 구조가 활용도나 향후 리모델링 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 일체 이용 시설: 두 개 호실이 경계벽 없이 단일 업종으로 이용 중이므로, 해당 업종의 영업 상태가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3.

본건은 창원시 마산합포구 동성동의 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 건물 자체는 15층 규모의 복합 용도(호텔, 업무, 근린생활 등) 건물입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 상업 지역의 이점과 함께 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 입지: 창원시 마산합포구의 핵심 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 활용도: 근린상가 외에도 업무시설, 숙박시설, 운동시설 등 다양한 용도로의 전환 또는 복합 활용이 가능합니다.

* 수익성: 현재 운영 중인 상가 시설의 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

본건의 감정가는 725,000,000원입니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 실제 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 본건의 실제 현장 조사 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.