나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6973 [1] 경상남도 김해시 삼방동 564-16 대성빌라 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6973 [1] 경상남도 김해시 삼방동 564-16 대성빌라 비동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경6973
• 주소: 경상남도 김해시 삼안로 314-24, 비동 2층202호 (삼방동,대성빌라)
• 감정가: 68,000,000원
• 최저가: 47,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

창원지방법원 경매7계 2024타경6973 | 소재지: 경상남도 김해시 삼안로 314-24, 비동 2층202호 (삼방동,대성빌라) | 감정가: 68,000,000원 | 최저가: 47,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (창원지방법원 2024타경6973 (1))

1.1. 경매 개요

사건번호 창원지방법원 2024타경6973 (1)

소재지 경상남도 김해시 삼방동 564-16 대성빌라 비동 2층202호

용도 다세대주택

감정가 68,000,000원

매각대상 토지/건물일괄매각

경매구분 부동산임의경매

소유자/채무자 김OO

채권자 수OOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적 33.21㎡ (약 10.05평)

건물면적 (전용) 59.89㎡ (약 18.12평)

토지이용계획 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 다세대주택임.

주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

제반 교통사정은 보통시되며, 인근에 대중교통 이용이 편리한 정류장 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 보임.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

1. 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호.

외벽은 타일 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조임.

2. 이용상태 현재 다세대주택으로 이용 중임.

급배수 위생설비 및 난방설비 등 기본적인 설비는 갖추어져 있음.

3. 권리 분석

3.1. 매각물건명세서상 주요 권리관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건임.

가장 중요한 주의사항으로 "대항력 있는 임차인이 있을 수 있음"이 기재되어 있음.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 발생할 가능성이 매우 높음을 의미하며, 입찰 전 현황조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금액 등을 면밀히 파악해야 하는 **최고의 리스크** 요인임.

3.2. 특이사항 및 법률적 검토 (잠재적 리스크)

1. 현황조사 특이사항 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 조사하지 못했음.

2. **이용상태 상의 치명적 리스크** 탐문조사 결과, 본건 구분건물 내부에 **법당(종교시설)**이 소재하는 것으로 파악됨. 이는 일반적인 주거용 다세대주택의 용도와 맞지 않아 향후 명도 문제, 일반 주거 시설로의 원상복구 문제, 그리고 매매/임대 시장에서의 선호도 및 환가성에 심각한 영향을 미칠 수 있는 **가장 큰 리스크** 요인임.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 다수 모여 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역임.

다만, 해당 빌라 자체의 주차 공간은 협소할 수 있다는 주변 평이 있으므로 주차 환경 확인이 필요함.

4.2. 교육 환경 및 제한사항

인근에 학교가 위치하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있음.

주거지역으로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있으나, 청소년 보호를 위한 일부 유해시설의 입점이 제한될 수 있음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 감정가가 68,000,000원으로 비교적 소액의 다세대주택 물건임.

입지적으로는 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 보통 이상인 지역에 위치하고 있으나, **대항력 있는 임차인의 존재 가능성**과 **내부 법당 소재**라는 **두 가지 치명적인 리스크**를 안고 있음.

5.2. 투자 포인트

1. **소액 투자 가능성** 감정가 자체가 높지 않아 소액으로 접근이 가능함.

2. **토지 지분** 건물 전용면적 대비 토지 지분(10.05평)이 비교적 양호한 편이며, 제1종일반주거지역에 위치하여 향후 재건축/리모델링 등 장기적 관점에서 토지 가치를 기대해 볼 수 있음. (다만, 법당 존재로 인한 현황상의 리스크가 매우 큼)

5.3. 잠재적 리스크

1. **최우선 리스크: 임차인 인수 여부** 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 정확한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적임.

2. **용도 변경 및 명도 리스크: 법당 소재** 주거용으로 낙찰받더라도 내부가 법당으로 이용 중이라면, 이를 일반 주거시설로 원상복구하는 비용 및 시간, 그리고 명도 과정에서 종교시설 이전과 관련된 마찰이 발생할 수 있음.

3. **환금성 저하** 법당으로 이용된 이력은 일반 주택 매매 시장에서 선호도를 크게 떨어뜨려 환금성이 낮아질 수 있음.

결론적으로, 본 물건은 입찰 전 **대항력 있는 임차인의 권리 분석**과 **내부 법당 이용 현황 및 원상복구 비용**에 대한 철저한 사전 조사 및 분석이 없이는 높은 위험을 수반하는 물건으로 판단됨.

법원 정보

창원지방법원 경매7계