나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50370 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 127-10 애플하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재"안산성호중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 각종 근린생황시설, 다세대주택 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 201호로서
외벽 : 벽돌치장 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

상하수도시설과 위생시설 및 도시가스설비, 개별난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭20m-25m)(집산도로)(접
합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산성호중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생
활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.26. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 우성택)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경50370 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 127-10 애플하우스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

건물면적: 53.19㎡ (약 16.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013.11.21)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산성호중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

인접 도로 상태:

본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

주변 시설:

본건 인근에 안산성호중학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리 내역:

* 소유권 이전 (갑2, 2014.06.16, 최병임)

* 소유권 이전 (갑3, 2021.07.15, 강진욱)

* 주택 임차권 (을7, 2023.08.11, 우성택, 임차금액 160,000,000원, 전입일자 2021-07-09, 확정일자 2021-06-10)

* 가압류 (갑4, 2024.04.17, 주택도시보증공사, 1,060,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑5, 2024.09.24, 안산시)

* 강제경매 (갑6, 2025.01.08, 주택도시보증공사, 160,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 압류 (갑7, 2025.01.23, 국민건강보험공단)

말소기준권리:

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2024.04.17, 갑4) 입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 특별히 언급된 사항은 없으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 우성택)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 비고: "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따르면, 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 우성택)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 상가 및 주택 밀집도:

본건 소재지는 단독주택 및 각종 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 상가 시설도 함께 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

최근 매매 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 유사 물건들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2001년식, 48.32㎡ (구 14.6평) 면적: 10,500만원 (약 217,301원/㎡)

* 2010년식, 79.86㎡ (구 24.1평) 면적: 18,500만원 (약 231,656원/㎡)

* 2002년식, 73.155㎡ (구 22.1평) 면적: 15,000만원 (약 205,043원/㎡)

본건은 2013년식으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 53.19㎡ (구 16.1평) 기준, 시세는 대략 110,000,000원에서 125,000,000원 범위로 추정됩니다. 다만, 감정가는 155,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 신축 연식과 지역 시세 변동 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 2층 201호 건물입니다.

건물 외벽/내벽/창호 마감:

외벽은 벽돌 치장 및 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 몰탈 위 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시 이중창호입니다.

이용 상태:

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

상하수도, 위생, 도시가스, 개별난방, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련:

"임차인 현황" 상에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 혼선이 있습니다. 그러나 제공된 "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 확약서 내용에 따라, 임차인(우성택)이 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다. 이는 경매 진행 과정에서의 중요한 변동 사항이며, 확약서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

기타 특이사항:

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 이는 상기 임차인 관련 확약서 내용과 연관된 것으로 보이며, 명확한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통이 보통 수준이며, 학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 2013년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인으로 판단되었던 우성택 씨가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출함으로써, 인수되는 임차 보증금은 없는 상태라는 점입니다. 이는 본건의 잠재적 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, '대항력 없음'과 '대항력 있는 임차인'이라는 상반된 정보가 혼재되어 있어, 실제 현장 조사 및 관련 서류 검토 시 더욱 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가는 155,000,000원으로, 주변 유사 면적 및 연식의 최근 거래가보다 다소 높게 책정되었으나, 신축 연식을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금 없음 (임차인 확약서 제출로 잔여 보증금 청구권 포기)

* 비교적 신축 건물 (2013년 준공)

* 주택 및 상가 혼용지대로 생활 편의시설 접근성 양호

* 인근 학교 위치로 인한 안정적인 주거 환경

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차 보증금이 없으며, 건물 연식이 비교적 최신인 점, 그리고 감정가액을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

최근 거래 사례와 신축 연식을 고려한 시장 가치 범위 및 감정가액을 바탕으로, 보수적으로 접근할 경우 135,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 만약 감정가액(155,000,000원)이 현 시세를 충분히 반영하고 있다고 판단된다면, 150,000,000원 부근까지도 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최신 부동산 시장 동향 및 본건의 현황을 보다 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.