나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550551 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 614-1 비동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550551 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 614-1 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매5계 2024타경550551 | 소재지: 인천광역시 강화군 선원면 중앙로 233-2, 비동 3층302호 | 감정가: 57,000,000원 | 최저가: 39,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경550551 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경550551 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 614-1 비동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 35.66㎡ (약 10.79평)

토지 지분율: 3565.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.59㎡ (약 19.55평)

건물 지분율: 6459

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 세부 정보

감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리에 위치한 "세광엔리치빌2차아파트" 북동측 인근에 소재하는 전원빌라 비동 3층 302호입니다. 주변으로는 소규모 다세대주택, 상업용 건물, 농경지 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 강화대교까지 차량으로 약 10분 거리에 위치하며, 강화읍내의 편의시설 이용도 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽: 몰탈 위 수성 페인트 마감

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감

창호: 알루미늄 새시 및 하이 새시 이중창

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스 보일러를 이용한 난방 시설 및 위생 설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측으로 하향하는 완경사의 사다리형 토지이며, 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 노폭 약 4-5m의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로를 통해 진입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 재산권 행사 등에 중요한 사항은 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

감정평가서에 따르면 등기사항전부증명서 상 건물 면적(64.59㎡)과 집합건축물대장 상 전유부분 면적(59.79㎡)이 상이합니다. 이는 집합건축물대장 상 공유부분 면적(4.8㎡)을 포함하여 등기된 것으로 판단됩니다. 즉, 등기부상 면적은 공급면적(약 19.55평), 건축물대장상 전유부분 면적은 실제 전용면적(약 18.12평)으로 이해할 수 있습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 인해 임대 현황 등은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 강화군 선원면 창리에 위치하며, 주변에 소규모 다세대주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 강화읍내의 관공서, 병원, 마트 등 주요 편의시설까지 차량으로 약 10분 거리에 있어 생활 편의성이 확보됩니다. 전원적인 환경과 함께 강화읍의 인프라를 이용할 수 있는 입지입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 "주OOOOOOOOOOO"입니다. 소유자와 채무자가 동일인(장OO)인 점으로 미루어 담보 대출 등과 관련한 경매로 추정됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 매각으로 인해 말소되는 권리보다 후순위의 권리관계는 소멸하는 경우가 많아 비교적 권리 분석이 명확한 편입니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지, 유치권 등 특이사항이 있는지 최종 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 선원면 창리는 전원 빌라 및 소규모 다세대주택, 농경지가 혼합된 지역으로, 대규모 상업지구라기보다는 주거 중심의 환경입니다. 다만, 강화읍내와의 접근성이 양호하여 읍내 상권을 공유할 수 있습니다. 주변에 식당 등 소규모 상업시설이 존재하며, 최근 강화 서희스타힐스 등 신규 주거 단지 개발 움직임도 있어 지역의 변화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

강화군 선원면은 강화읍내의 생활 편의시설(병원, 마트, 관공서 등) 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에 식당 등의 편의시설이 있으며, 전원적인 환경 속에서 강화읍의 인프라를 함께 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 면적 차이: 등기부상 면적과 건축물대장상 전유부분 면적 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 정확한 이해와 관련 서류 확인이 필요합니다.

2. 문화재 관련 규제: 토지이용계획 상 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 이는 건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 중요한 제약이 될 수 있습니다.

3. 관계인 부재: 임대차 현황 등 관계인 부재로 인한 미확인 사항은 명도 등 낙찰 후 진행 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

4. 주변 시설: 검색 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

인천광역시 강화군 선원면에 위치한 본 다세대주택은 전원적인 환경과 강화읍내 생활 인프라의 접근성을 동시에 갖춘 물건입니다. 계획관리지역으로 향후 지역 발전 가능성도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 면적 차이, 문화재 관련 규제, 명확하지 않은 점유 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 강화읍 접근성을 통한 생활 편의성 확보

- 전원 빌라 형태의 주거 환경

- 계획관리 지역 등 개발 가능성 고려

- 임의경매로 인한 권리관계 명확성 기대 (통상적인 경우)

- 상대적으로 낮은 감정가로 인한 투자 매력 (신중한 접근 필요)

법원 정보

인천지방법원 경매5계