나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51281 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 2층213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재"선부중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사 정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 2층 213호로서 외벽 : 외장석재붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감. 창호 : 샷시창호등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

건물 북측으로 로폭 약 10미터, 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류 (폭10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권 역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.4. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 용예슬)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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사건번호: 안산지원 2025타경51281 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 2층 213호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

토지 지분: 17.916㎡ (약 5.42평)

건물 면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

건물 지분: 52.3432㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인

주의사항: 2026년 5월 4일, 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 용예슬)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 (단, 확약서에 따라 대항력은 포기된 상태임)

2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태: 부정형의 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 건물 북측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 도로, 소로1류(폭10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 선부중학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사 보광종합건설 외 1명, 조예진, 오승훈 순으로 등기되어 있습니다.

* 임차권: 을3, 접수일자 2024-03-08, 권리자 용예슬, 금액 205,000,000원. 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-06-07. (말소 예정)

* 압류: 갑4, 강서세무서장 (말소 기준 권리)

* 강제 경매: 갑5, 주택도시보증공사, 금액 205,000,000원. (본 건 경매 개시 결정)

* 압류: 갑6, 양천세무서장

* 말소 기준 권리: 갑4, 강서세무서장의 압류 (2023-02-07)

* 말소되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(용예슬)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 HUG(주택도시보증공사)로부터 보증금을 보증받은 임차인으로, 매각물건명세서 상 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이, 신청 채권자인 주택도시보증공사를 통해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔여 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

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본 물건이 소재한 선부동 일대는 주거용 오피스텔과 함께 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역입니다. 이는 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함을 시사하며, 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 지역 내 상업 시설과의 연계성이 높아 기본적인 상권 활성화 수준은 보통 이상으로 평가됩니다.

5. 생활정보

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* 주거 용도: 본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 용이하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육: 선부중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 리스크: 비록 임차인 용예슬 씨가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 경매 절차 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 임차인과의 원만한 협의 및 확인 절차는 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 인수 조건 변경과 관련하여 제출한 확약서 내용의 구체적인 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 차이: 감정가 187,000,000원 대비 최근 매매가(2024년 5월 10일)가 120,000,000원으로 상당한 차이가 있습니다. 이는 시장 상황의 변동, 감정 평가 시점의 차이, 또는 해당 거래의 특수성(급매 등)에 기인할 수 있으므로, 현 시세에 대한 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

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본건 경매 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이, 그리고 HUG 관련 조건 변경 등은 추가적인 면밀한 분석과 주의가 필요합니다. 따라서 현 시세 및 시장 동향을 충분히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해, 매수인이 부담해야 할 임대차 관련 위험이 현저히 낮습니다.

* 양호한 입지: 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 현재 감정가 및 최근 실거래가 사이의 간극을 고려할 때, 향후 시장 회복 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건은 감정가 187,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 매매 정보에 따르면 2024년 5월 10일 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매 시세 분석 결과, 현 시세는 대략 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 파악됩니다. 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 보증금(205,000,000원)이 없다는 점을 고려할 때, 시세 범위를 감안한 입찰 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 결과에 대한 법적 확신 수준, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.