나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51038 [1] 경기도 시흥시 대야동 산46-8 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51038 [1] 경기도 시흥시 대야동 산46-8 임야 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2025타경51038 | 소재지: 경기도 시흥시 대야동 산46-8 | 감정가: 22,770,000원 | 최저가: 15,939,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51038 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 산46-8

용도: 임야 (자연림 및 임도 등 이용 중)

토지면적: 3636.00㎡ (약 1,100평)

감정가: 22,770,000원

매각 대상: 토지일부지분매각 (지분율: 33014.88)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 소재한 임야에 대한 '지분 매각' 물건입니다. 면적은 약 1,100평에 달하는 대형 임야이나, 매각 대상이 전체 면적이 아닌 지분이라는 점과 개발제한구역(GB) 및 공익용산지로 지정된 '맹지'라는 점이 투자의 핵심 리스크입니다. 감정가 대비 저가에 취득할 경우 장기적 관점의 보전 목적 또는 공유자 간의 협의를 통한 출구 전략을 모색해야 하는 고난도 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 제한적인 접근성 속의 자연환경

본건 토지는 경기도 시흥시 계수동 소재 "대야교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 전형적인 외곽 지역입니다. 형태는 부정형 토지이며, 현황은 자연림 및 임도로 이용 중인 상태입니다. 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가되지만, 실질적인 이용 측면에서는 다소 외진 곳에 해당합니다.

2.2. 법적 제한 사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법) 및 공익용산지(산지관리법)로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제한이 매우 강력합니다. 또한 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히, 토지의 진출입로가 없는 '맹지' 상태이므로, 향후 어떠한 개발이나 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(지역권 설정 등)이 필수적이며 사실상 개발은 어렵다고 판단됩니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

소유자 및 채무자는 민OO이며, 채권자는 김OO입니다. 본 물건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 지분 매각의 특수 권리

본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분(토지일부지분매각)만 매각하는 건입니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자가 법원에 '공유자우선매수신고'를 통해 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

3.3. 공유자 우선매수 제한 주의사항

*주의사항*으로 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청 권리를 행사하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 제한됩니다. 이는 공유자 간의 무분별한 권리 남용을 방지하기 위한 조치로, 실제 낙찰 시 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

본 물건지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하며, 토지의 용도가 '자연림 및 임도'인 점을 고려할 때, 주변 상권이나 주거 생활 인프라는 극히 미흡하거나 전무할 것으로 추정됩니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 의존도가 높거나 도보 접근성이 필요한 생활 편의시설은 이용이 불편할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 정보

감정평가서 요약표 및 제공된 정보만으로는 주변에 특정 혐오시설(예: 송전탑, 쓰레기 처리장, 분묘 등)의 존재 여부를 명확히 확인할 수 없습니다. 다만, 외곽 임야 지역의 특성상 인근에 산재된 분묘 등이 있을 가능성은 있습니다. 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 고려 사항

5.1. 법적/행정적 리스크 (최대 리스크)

토지가 '개발제한구역' 및 '공익용산지'로 묶여 있어 사실상 건축 및 개발 행위는 불가능에 가깝습니다. 용도 변경이나 개발을 통한 시세차익 실현은 매우 어렵습니다. 또한 맹지 상태이므로 이용가치가 현저히 낮습니다.

5.2. 지분 매각 리스크

매각 대상이 지분이기 때문에, 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분 등)에서 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 지분 해결을 위한 공유물분할청구소송 등의 법적 비용과 시간이 수반될 수 있습니다.

5.3. 현금화 리스크

지분 물건, 개발제한구역, 맹지 등의 복합적인 단점 때문에 향후 매매를 통한 현금화가 매우 어렵고 장기화될 리스크가 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 '지분', '개발제한구역', '맹지'라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 '고난도 경매 물건'입니다. 일반 투자자에게는 권하지 않으며, 임야 지분 물건 해결 경험이 있거나, 인접 토지를 소유하고 있는 실수요자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 낮은 감정가: 임야 약 1,100평의 지분에 대한 감정가 2,277만 원은 면적 대비 절대 금액이 낮은 편에 속합니다.

2) 공유자 협상 우위: 공유자우선매수제도를 고려하여, 공유자가 우선 매수를 포기하고 낙찰받을 경우, 향후 공유자 간의 협의 과정에서 지분 매수를 유도하거나 공유물분할을 통해 현금화할 기회를 모색할 수 있습니다.

3) 장기 보전 가치: 개발이 어려운 만큼 현 상태의 자연림 보전 목적의 장기 투자 관점에서는 접근할 수 있으나, 높은 수익률을 기대하기는 어렵습니다.

컨설턴트 의견: 본 물건은 리스크가 명확하므로, 예상 낙찰가와 소송 비용 및 시간을 면밀히 계산한 후, 극히 보수적인 금액으로 접근하시길 권고합니다.

법원 정보

안산지원 경매1계