나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66411 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 669-9 가야벽산아파트 118동 8층803호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66411 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 669-9 가야벽산아파트 118동 8층803호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경66411 | 소재지: 부산광역시 부산진구 엄광로 68, 118동 8층803호 (가야동,가야벽산아파트) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 66,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66411 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 669-9 가야벽산아파트 118동 8층 803호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

채권자: 교OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 가능

1.2. 면적 및 감정가 요약

감정가: 95,000,000원

건물면적 (전용면적): 123.30㎡ (약 37.29평)

*분양면적(공급면적)은 제시되지 않았으나, 전용면적 기준으로 볼 때 중대형 평형으로 추정됨.

토지면적 (대지권): 63.10㎡ (약 19.09평)

제시외면적: 없음

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통

최적의 입지: 본건은 "가평초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 도시철도 2호선 개금역이 인접하여 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

주요 환경: 주변에 부산백병원, 개금2동 주민센터, 부산진구 종합사회복지관 등 주요 의료, 행정 시설이 가까워 생활 인프라가 풍부합니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물(118동) 내 8층에 해당하며, 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조로 일반적인 아파트 건물 상태입니다.

이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지 형상: 북하향 경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

도로 조건: 단지 북측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입은 양호하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다. 특히, 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호)에 포함되며, 정비구역(아파트지구에서 정비구역으로 변경)으로 지정되어 장기적으로 재건축/정비 사업에 대한 잠재력이 있습니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

상권: 주변에 중소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 단지 내 상가에는 마트, 음식점, 편의점 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육: 가평초등학교가 인근에 위치하며, 주원초등학교, 동의대학교, 동서대학교 등이 가까워 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설: 지도 서비스 및 관련 정보를 확인한 결과, 본건 아파트 주변에 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 대형 송전탑 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (매각대상 권리)

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 판단됩니다.

가장 중요한 권리 특성: 매각대상이 '토지/건물 지분매각'이라는 점을 인지해야 합니다. 즉, 아파트 전체 소유권이 아닌 소유자 김OO의 지분만을 매수하는 것입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

지분매각 리스크: 지분 매각의 경우, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 '공유물 분할 소송'을 통해 지분을 매수하거나 매각해야 하는 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 유동성 및 수익 실현 기간에 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

공유자우선매수신고: 기존 공유자에게는 '우선매수권'이 법적으로 보장됩니다. 공유자가 우선매수신고를 할 경우, 최고가 매수신고인의 입찰 가격으로 매수할 권리를 가지게 됩니다.

우선매수권 행사 제한: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 만약 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 투자가치 분석 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

재건축 잠재력: 본건이 속한 토지는 '정비구역'으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 재건축이나 리모델링 등의 개발 기대감이 높은 지역입니다. 대규모 아파트 단지(약 1,400세대 이상)로, 개발 사업 진행 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

핵심 입지: 초등학교가 인접하고 지하철역(개금역)과 주요 생활 인프라가 잘 갖춰진 대단지 아파트의 지분이라는 점은 실수요 및 투자 수요를 동시에 확보할 수 있는 요인입니다.

협상 가능성: 지분 매각 물건은 일반 물건보다 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있으므로, 상대적으로 저렴한 가격에 매입 후 기존 공유자와 협의(매입 또는 매도)를 통해 수익을 극대화할 수 있는 기회가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 '지분매각'이라는 태생적 리스크(공유자우선매수, 공유물 분할 소송)를 안고 있지만, '정비구역 지정' 및 '대단지 아파트'라는 강력한 장기 투자 포인트를 갖춘 물건입니다.

단기적으로는 공유자와의 협상 전략이 필수적이며, 장기적으로는 재건축 추진 상황을 면밀히 모니터링하여 높은 수익을 추구할 수 있는 '고위험-고수익' 성격의 투자 물건으로 판단됩니다. 지분 경매에 대한 충분한 이해와 명확한 출구 전략을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계