나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147417 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147417 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경147417 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로중앙로19길 25-25, 제1동 제6층 제601호 (구로동, 행복드림빌라) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경147417 (1)이며, 소재지는 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제6층 제601호입니다. 본 물건의 용도는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 감정가는 268,000,000원으로 책정되었습니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다. 소유자(사OO)와 채무자(사OO)가 동일하여 권리관계의 기본적인 구조는 비교적 단순합니다. 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 2017년 1월 25일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 위치합니다. 비교적 신축급 건물로, 건물 외벽은 벽돌치장쌓기로 마감되었습니다. 전용면적은 건물 $34.34 \text{ m}^2$ (약 $10.39$평)이며, 토지 지분은 $21.65 \text{ m}^2$ (약 $6.55$평)입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등 주거에 필요한 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울 구로구 구로동 소재 '구로구청' 남측 인근에 위치합니다. 지하철 2호선과 7호선 환승역인 '대림역'이 인근에 소재하는 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 버스정류장도 가까워 대중교통 접근성이 우수하며, 본건까지 차량 진출입이 자유로워 제반 교통여건은 전반적으로 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 아파트, 다세대주택, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 주거 환경은 '보통' 수준이며, 인접 도로상태는 남측 약 $6 \text{ m}$, 서측 약 $4 \text{ m}$ 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있는 점은 향후 주거 환경 개선의 잠재적 가능성으로 작용할 수 있습니다. 감정평가 요항표상 별도의 특이사항이나 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 주변 검색에서도 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 상권분석

본건은 구로구청 인근 주택지대 내에 위치하고 있으며, 주변에 병원 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 지하철 대림역 인근의 상권을 편리하게 이용 가능하며, 주거지로서의 편의성이 높은 상권 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 소유자와 채무자가 동일인인 부동산강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되므로 권리관계가 단순하고, 건물에 대한 법정지상권 등의 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계는 '미상'이므로 낙찰자는 향후 점유 현황 확인 및 임차인(또는 실거주자)에 대한 명도 절차를 고려해야 합니다.

3.2. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 이는 주거용 건물의 적절한 밀도를 유지하는 구역입니다. 이 외에 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 존재합니다. 특히 '정비구역(주거환경개선사업)'에 포함되어 있어, 사업 진행 상황에 따라 투자 가치에 변동이 생길 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 '미상'입니다. 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 등 대항력 여부 및 명도 저항에 따른 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다. 또한, 정비구역 내 위치하고 있으므로, 추후 사업 진행 여부에 따라 건물의 보존 가치 또는 재개발/재건축으로 인한 변수가 존재할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

본 물건은 2, 7호선 대림역 더블 역세권에 위치한 비교적 신축급(2017년) 도시형생활주택입니다. 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 실수요자의 거주 목적뿐만 아니라 임대수익을 목적으로 하는 소액 투자 물건으로도 적합합니다. 다만, 임대차 현황을 면밀히 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 2호선 및 7호선 대림역 더블 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

신축급 건물: 2017년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 건물의 상태가 양호하며 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

소액 투자 적합: 다세대주택 특성상 상대적으로 소액으로 서울 더블 역세권 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

정비구역 잠재적 호재: 주거환경개선사업 정비구역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계