나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107630 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 70-5 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107630 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 70-5 단독주택 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경107630 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 70-5 | 감정가: 172,051,480원 | 최저가: 137,641,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 마산지원 2024타경107630 (1)로 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 70-5 소재 단독주택입니다.

소유자는 손OO, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 감정가는 172,051,480원으로 평가되었습니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각 건입니다.

1.2. 물건 면적 및 구조

토지면적: 123.30㎡ (약 37.29평)

건물면적: 114.74㎡ (약 34.71평)

제시외 건물면적: 78.80㎡ (약 23.83평)

총 건물면적: 193.54㎡ (약 58.55평)

건물의 구조는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(주택) 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 부속건물(광→화장실 및 창고)로 이루어져 있으며, 위생 및 급배수, 난방설비가 되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 "합성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 주택으로서의 기본적인 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

토지의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 등 건축규제가 비교적 완화되어 주거 편의성이 높은 지역에 속합니다.

주변에 합성초등학교가 인접해 있어 교육환경이 양호하며, 주상용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크(혐오시설)

소재지는 마산의 상업 중심지 중 하나인 마산시외버스터미널 및 마산역 상권과 인접한 주거지역입니다. 검색 결과, 합성동 일대는 바이브호텔, 레인보우 모텔 등 숙박시설이 밀집된 상업지역과 주거지역이 맞닿아 있습니다.

본 건이 학교 인근의 주택가에 위치하지만, 상권과의 거리를 확인하여 숙박시설 밀집 지역으로 인한 주거 환경의 저해 요소(유동인구, 소음 등)가 있는지 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 채권 확보를 목적으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이며, 건물 등기부상에 나타나지 않는 '제시외 건물(78.80㎡, 기호 ㄱ-ㄷ)'이 매각에 포함되므로, 이를 통해 매수인은 건물 전체를 안정적으로 취득할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 명도 분석 및 대응이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 감정평가서상 '본건은 인접필지(합성동 70-6) 일부를 점유해서 사용 중인 것으로 추정된다'고 보고된 점입니다.

이는 명확한 측량 결과에 따라 인접 토지 소유자와의 경계 침범 문제(토지 인도, 지료 청구, 매수 협상 등)가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다. 낙찰 전 또는 후, 반드시 정확한 경계 측량이 선행되어야 하며, 이에 따른 법적 및 비용적 부담을 고려해야 합니다.

목록2 부속건물은 공부상 용도('광')와 현황 용도('화장실 및 창고')가 불일치하나, 제시외 건물과 함께 일괄매각에 포함되므로, 추후 건축물대장 정리(양성화) 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 합성초등학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 주택으로, 주거 입지로서의 기본 조건은 양호합니다. 도로 접근성도 8m 포장도로에 접하고 있어 편리합니다.

다만, 감정가 대비 투자 메리트를 따지기 전에 '인접필지 점유 추정'이라는 중대한 리스크가 내포되어 있으므로, 입찰 희망자는 이 점을 충분히 인지하고 예상되는 추가 비용(측량비, 협상비용, 소송비용 등)을 보수적으로 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크가 해소된다면 안정적인 주거용 부동산으로 활용할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교 인근의 제2종일반주거지역으로, 실거주 또는 향후 주택 개량을 통한 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

면적 구성: 토지면적 37.29평으로 일반 단독주택 기준으로 양호하며, 지목이 '대(垈)'이므로 주택 재건축 및 개량에 용이합니다.

일괄 매각: 주건물 외 제시외 건물까지 모두 매각에 포함되어 법정지상권이나 기타 권리 문제 없이 건물 전체를 취득할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계