나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115743 [1] 울산광역시 남구 달동 1302-14 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115743 [1] 울산광역시 남구 달동 1302-14 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경115743 | 소재지: 울산광역시 남구 달삼로84번길 26-1, 3층301호 | 감정가: 47,900,000원 | 최저가: 33,530,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115743 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 1302-14 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 47,900,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 이OO / (정보없음)

1.2. 물건 면적 정보

건물 전용면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

토지 지분면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산 남구 달동에 위치하며, 핵심 상권 지역인 삼산동 소재 울산시외버스터미널 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 준주거지역으로, 주거 편의성과 상업시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 도로망 상태 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 생활정보 및 주변시설

본건 소재지 인근은 울산 남구의 주요 상업/교통 중심지와 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 주거 수요가 높은 지역으로 판단됩니다.

인근에 태화중학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다.

외벽은 몰탈위페인트칠 및 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지바름 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시창입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 상하수도시설, 급배수시설, 전기설비 등이 갖춰져 있습니다.

3.2. 토지 및 공법 분석

토지는 자체지면이 평탄한 자루형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

용도지역은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구)에 속합니다.

접합 도로 조건은 소로2류(폭 8m-10m)를 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(태화중학교)으로 지정되어 있는 점을 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

강제경매의 경우 채무자의 채무 변제 능력 부족으로 진행되는 경우가 많으므로, 낙찰 후 명도(인도명령) 과정은 예상 가능하나, 점유자의 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

4.2. 특이 및 주의사항

특이사항 및 주의사항으로 별도 기재된 사항은 없습니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 현장조사 및 주민등록 전입 현황을 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 정확한 임차인 현황 파악이 필수입니다.

5.2. 공법상 제한

상대보호구역(태화중학교)은 학교 환경 위생 정화 구역으로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 유해시설의 입주가 제한될 수 있습니다. 이는 향후 근린생활시설 전환 시 제약 요소가 될 수 있으나, 현재 용도인 다세대주택에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

검색 결과 상 주소를 중심으로 인근에 주요 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 준주거지역 특성상 주변에 유흥업소나 기타 시설이 혼재될 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 주거 환경을 직접 점검해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 울산 남구의 준주거지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 울산시외버스터미널 인근의 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가가 47,900,000원으로 소액 투자가 가능하며, 지분율도 비교적 온전하게 확보하고 있습니다. 권리 분석상 임대차 관계만 명확하게 해결된다면, 안정적인 월세 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산 남구 달동의 준주거지역에 위치하여 교통 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

소액 투자 가능: 감정가가 4천만 원대로 소액으로 경매 투자 진입이 가능합니다.

높은 수요층: 1인 가구 및 직장인 수요가 많은 삼산동/달동 인근의 소형 주택이므로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수익: 소형 주택은 비교적 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계