나이스옥션 법원경매 인천 2024타경550483 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평5동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내 12층 1204호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 일부 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로가 있으며, 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호(2)토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지 역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경550483 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-13, 신승캐슬 1동 12층 1204호

용도: 오피스텔

감정가: 179,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

건물면적: 54.14㎡ (약 16.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 신승캐슬

총층수: 14층 (해당층: 12층)

준공년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (공동주택 병기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평5동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 부평역(1호선, 인천1호선 환승역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 부평역까지 도보 약 9분 거리입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건은 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로와 일부 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 3월 10일 부천세무서장 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 아래 임차인 현황 참고)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경미 (김 )

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2021-08-10

확정일자: 2021-08-10

대항력: 있음

비고: 채권자 김경미는 본건의 임차인이자 강제경매 신청 채권자(185,840,219원)이기도 합니다. 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다.

* 임차인: 이지민 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2021-08-10

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(본 물건은 상기 임차인 현황에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 채권자 김경미 씨의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되는 것을 전제로 합니다. 배당 순위 및 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본건 소재지인 부평동 일대는 부평역을 중심으로 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다. 지하상가, 백화점, 다양한 판매시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 상업시설 및 이용현황

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재하며, 본건 건물 또한 업무시설 및 공동주택으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 수도권 전철 1호선 및 인천 도시철도 1호선 환승역인 부평역이 도보 약 9분 거리에 위치하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 버스: 부평역 주변에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 시외버스 터미널도 인근에 위치하여 광역 이동이 편리합니다.

5.2. 교육

인천부평동초등학교, 부평동중학교, 부평여자고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 편의시설

부평역 주변의 상업시설(롯데백화점, 2001아울렛 등), 재래시장, 병원, 부평5동 행정복지센터 등이 근접해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 김경미 씨의 보증금(168,000,000원)이 본 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 인수하게 될 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 주변 환경

* 최근 보도에 따르면, 본건과 인접한 부평공원 인근에 화재 잔해가 장기간 방치되어 지역 주민과 상인들에게 불쾌감 및 불안감을 주고 있다는 사례가 있습니다. 이는 본건 자체의 직접적인 혐오시설은 아니나, 주변 환경 관리에 대한 잠재적 위험 요소를 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 중심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최신 건물에 속하며 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김경미 씨의 존재이며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않기 위해서는 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 충당되어야 합니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부평역 역세권의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

* 편리한 교통: 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역 인접 및 다양한 버스 노선으로 서울 및 수도권 접근성이 탁월합니다.

* 현대적 건물: 2015년 준공된 오피스텔로 비교적 신축이며, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 임대 수요: 부평역 주변의 풍부한 배후 수요로 인해 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

최근 유사 면적(54.14㎡) 실거래가: 약 158,500,000원 [JSON 데이터]

임차인 보증금 (대항력 있음): 168,000,000원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 김경미 씨의 보증금(168,000,000원)이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 것을 전제로 하므로, 입찰가는 최소한 임차인 보증금 이상으로 책정되어야 합니다.

현 시세(약 158,500,000원)와 감정가(179,000,000원), 그리고 보증금 인수 여부 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 170,000,000원

(본 예상 입찰가는 임차인 보증금 168,000,000원이 경매 절차에서 우선 배당되어 낙찰자에게 인수되지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 실제 배당 결과 및 법원의 최종 판단에 따라 낙찰 의무가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석 및 배당표를 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.