나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122169 [1] 대전광역시 유성구 전민동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 근린생활시설 및 다가구주택이 주를 이루는 주거지역으로서 단독주택 및 연구소 등이 혼
재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 이 소재하는 등 제반대중교통여건은
무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 세로와 접하고 남측으로는 유성대로와 인접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역(전부), 상대보호구역, 역사문화환경
보존지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로서
(사용승인일 : 2000.12.07.)
외벽: 치장벽돌 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 도면 등을 참고하여 표준적인 이용
상황으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 발코니, 옥탑, 누다락은 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경122169 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 유성대로1665번길 7-5 (전민동)

용도: 다가구주택

감정가: 1,407,323,400원

토지면적: 252.70㎡ (약 76.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 582.72㎡ (약 176.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 내 호수: 12개 호 (가족수: 12)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층

건물 사용승인일: 2000년 12월 07일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 "전민고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 다가구주택이 밀집한 주거지역이며, 단독주택 및 연구소 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (접합)

* 가축사육제한구역 (전부)

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역

* 국가산업단지

* 연구개발특구

* 일반주거구역 (대덕연구개발특구)

* 인접 도로상태

본건 북측으로 세로와 접하고 남측으로는 유성대로와 인접해 있습니다.

* 주변 시설

전민고등학교가 인근에 위치하며, 대덕연구개발특구 내에 있어 다수의 연구기관 및 관련 시설이 밀집한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 이전 및 보존 후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당권 (이원새마을금고, 2019-03-22, 273,000,000원) 이하 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리

을13 (토지) / 을34 (건물): 근저당권 (이원새마을금고, 273,000,000원, 2019-03-22)

* 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 403,677,873원

건물 등기부채권 총액: 668,677,873원

* 임차인 현황

* 허 (B-1호): 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원. 전입 2021-04-27, 확정 2023-12-11. 대항력 없음. 미배당 보증금 21,173,868원 인수 예상.

* 이 (B2,B3호): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-11-21, 확정 2022-11-21. 대항력 없음. 미배당 보증금 100,000,000원 인수 예상.

* 김 (101호): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2010-05-04, 확정 2011-01-21. 대항력 있음. 미배당 보증금 100,000,000원 인수 예상.

* 허 (102,103호): 보증금 130,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-11-01, 확정 2022-11-10. 대항력 없음. 미배당 보증금 130,000,000원 인수 예상.

* 박 (104호): 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-07-29, 확정 2021-07-29. 대항력 없음. 미배당 보증금 21,173,868원 인수 예상.

* 최 (202호): 보증금 80,000,000원, 차임 150,000원. 전입 2020-03-06, 확정 2020-02-10. 대항력 없음. 미배당 보증금 80,000,000원 인수 예상.

* 최 (추정): 보증금 0원, 차임 0원. 전입/확정/배당 미상. 대항력 없음.

* 장 (204호): 보증금 45,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-05-24, 확정 2021-05-07. 대항력 없음.

* 송 (302호): 보증금 105,000,000원, 차임 0원. 전입 2019-02-01, 확정 2019-01-24. 대항력 있음. 미배당 보증금 105,000,000원 인수 예상.

* 천 (303호): 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원. 전입 2022-12-20, 확정 2023-12-21. 대항력 없음. 미배당 보증금 5,000,000원 인수 예상.

* 박 (304호): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원. 전입 2022-09-19, 확정 2022-09-19. 대항력 없음.

* 김 (추정): 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-04-19, 확정/배당 미상. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

건물 임대 관계는 미상으로 평가되었으며, 이해관계인 부재로 내부 상황은 도면 등을 참고하여 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 대전 대덕연구개발특구는 다수의 연구기관 및 첨단 산업 시설이 밀집한 지역으로, 관련 종사자들의 주거 수요가 높은 지역적 특성을 가지고 있습니다. 또한, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 수요 예측

연구단지 종사자, 대학생, 지역 내 직장인 등을 주요 임차 수요층으로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주거 지역으로서 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

전민고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인 중 김 (101호)와 송 (302호)는 대항력이 있으며, 다수의 임차인이 '미배당 보증금 매수인 인수'로 분류되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 반환 또는 채권 변제 부담이 발생할 가능성을 내포합니다. 또한, 최 와 김 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 관련 정보가 일부 누락되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 제한

역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도

건축 사용승인일로부터 약 25년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불확실성

전반적으로 임대 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있어, 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대덕연구개발특구 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대되는 다가구주택입니다. 그러나 다수의 임차인과 복잡한 권리 관계, 특히 대항력 있는 임차인의 존재 및 '미배당 보증금 인수' 관련 불확실성은 낙찰 후 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 토지 이용계획상의 제한 사항과 건물 노후도 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 장점

연구개발특구 내 주거 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 교통 및 생활 편의

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,407,323,400원입니다.

제시된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 권리 분석 상의 위험 요인 (특히 임차인 관련 인수 보증금 및 대항력 문제), 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리 분석 상의 불확실성 및 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후, 낙찰 후 추가 부담 가능성을 반영하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.