나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122169 [1] 대전광역시 유성구 전민동 263-4 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122169 [1] 대전광역시 유성구 전민동 263-4 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경122169
• 주소: 대전광역시 유성구 유성대로1665번길 7-5
• 감정가: 1,407,323,400원
• 최저가: 985,126,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매3계 2024타경122169 | 소재지: 대전광역시 유성구 유성대로1665번길 7-5 | 감정가: 1,407,323,400원 | 최저가: 985,126,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경122169 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 263-4

용도: 다가구주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,407,323,400원

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적: 252.70㎡ (약 76.44평)

건물 면적: 582.72㎡ (약 176.30평)

지분율: 토지 전체(25270/25270), 건물 전체(58272/58272)

비고: 토지 및 건물 제시외 면적 0.00㎡

2. 감정평가 요약 및 특이사항

2.1. 토지 감정 요항표 요약

위치 및 주위환경: 전민고등학교 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 다가구주택이 주를 이루는 주거지역임. 단독주택 및 연구소 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난함. 다만, 전민동은 대전 외곽 부도심의 특징으로 인해 타 지역 대비 교통 불편함이 언급되기도 함.

형태 및 이용상태: 대체로 세장형의 평지 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 세로(폭 8m 미만)와 접하고, 남측으로는 유성대로와 인접하고 있음.

2.2. 건물 감정 요항표 요약

건물의 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층 지상 3층 건물이며, 2000.12.07.에 사용승인됨. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호임.

이용 상태 및 설비: 기준시점 현재 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

특이 및 주의사항: 본 건은 일괄매각이며, 발코니, 옥탑, 누다락 등은 감정평가 및 매각에 포함되었음.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지: 학군 및 주거 환경

본건 소재 전민동은 대덕연구단지 배후 주거 지역으로, 안정적인 소득자가 다수 거주하여 지역 상권의 불황이 적은 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음. 특히 전민고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 것으로 판단되며, 주거와 근린생활시설이 적절히 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보임.

3.2. 주변 환경 및 생활 정보

자연 환경: 인근에 화봉산(주민들은 우성이산이라고도 부름)과 갑천의 탑립돌보 등이 있어 녹지가 풍부하며 천연기념물 철새 등이 월동하는 등 쾌적한 자연 환경을 자랑함. 이는 고급 주거 수요층에게 매력적인 요소로 작용함.

상권 분석: 전민동 상권은 서쪽이 중심이며, 프랜차이즈 가게, 학원, 은행 등 생활 편의 시설이 서쪽 상권에 집중적으로 발달되어 있어 접근성이 우수함.

3.3. 교통 및 도로 상황

본건은 북측 세로와 접하며 남측으로 유성대로와 인접하고 있어 차량 접근성은 양호함. 대중교통 여건은 버스정류장이 인근에 있으나, 전민동 자체가 '전민섬'으로 불릴 정도로 대전 외곽에 위치하여 광역 교통망 이용 시 불편함이 일부 있을 수 있으나, 주요 연구단지 접근성은 뛰어남.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 이OOOOOO의 청구에 의해 경매가 진행 중임.

소유자 및 채무자가 박OO으로 동일하여 권리관계가 단순할 수 있으나, 자세한 내용은 매각물건명세서 등 확인이 필수적임.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로, 토지 또는 건물만 따로 매입할 수 없음.

4.2. 특이 및 주의 사항

임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 임차인 현황 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 중요함. 이해관계인 부재로 건물 내부 상황이 도면 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상황과 차이가 있을 수 있음을 인지해야 함.

일괄매각 범위: 발코니, 옥탑, 누다락 등은 감정가 및 매각에 포함되어 있으므로, 이 부분에 대한 철거 또는 법정 지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역임에도 불구하고, 소로3류(접합), 가축사육제한구역(전부), 상대보호구역(학교보호), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구) 등 다양한 규제가 중첩되어 있음.

특히 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 규제는 향후 증축이나 용도변경 등 건축 행위에 제한을 받을 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 사전에 관할 지자체에 세부적인 건축 가능 여부를 확인해야 함.

5.2. 혐오 시설 및 기타 리스크

검색된 자료를 바탕으로 인근에 명백한 광역 혐오 시설(폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았으나, 상권 중심지에는 오락 시설 및 유흥업소가 일부 존재하므로, 주거 쾌적성 측면에서 확인이 필요함.

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이므로, 정확한 임차인 현황 파악 및 명도 저항에 대비해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 다가구주택은 대전 유성구 전민동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 대덕연구단지 및 전민고등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

제2종일반주거지역 토지로서 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리하나, 다수의 법정 규제(상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등)가 중첩되어 있어 향후 재건축 또는 대수선 시 제약을 받을 가능성이 높습니다.

적절한 입찰 가격으로 낙찰받아 기존의 다가구 임대 사업을 안정적으로 유지할 경우, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 대덕연구단지 배후 지역으로 소득 수준이 안정적인 거주자들이 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

높은 건물 연면적: 582.72㎡(약 176.30평)의 연면적을 활용하여 다수의 임대 세대를 확보할 수 있어, 투자 대비 임대 수익률 확보에 유리함.

입찰 전 필수 확인 사항: 중첩된 토지 규제(역사문화환경보존지역, 상대보호구역)가 건물의 가치에 미치는 영향을 심층적으로 분석하고, 임대차 현황에 대한 정확한 조사를 통해 명도 리스크를 최소화해야 함.

법원 정보

대전지방법원 경매3계