나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81951 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 226-10 해마루빌 3동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81951 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 226-10 해마루빌 3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경81951 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 10-32, 3동 2층201호 (해마루빌) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경81951 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 226-10 해마루빌 3동 2층201호

용도: 다세대주택 (총 5층 중 2층)

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자/채권자: 공OO(소유자), 채무자 정보 없음, 박OO(채권자)

면적 현황

토지면적: 41.39㎡ (약 12.52평)

건물면적 (전용면적): 59.87㎡ (약 18.11평)

*본 물건은 다세대주택으로, 전용면적 59.87㎡는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등의 구조로 이용 중입니다. 공동주택의 특성상 분양면적(공급면적)은 별도의 확인이 필요합니다.

1.2. 감정평가 및 건물 현황

감정가 기준: 200,000,000원

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조, 무근콘크리트지붕 5층 중 2층.

(건물사용승인일: 2017.09.29.)

이용상태: 단지형 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역: 급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있어 주거에 필요한 기본적인 설비는 양호합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등. (주거지역으로서의 활용에 제한은 없으나, 자연보전권역 등의 제한사항을 인지해야 합니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 "마석역신도브래뉴2차아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택(다세대), 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근으로 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

(참고: 인근에는 심석초등학교, 심석중학교, 심석고등학교, 화도초등학교 등이 위치하여 12년간 원스톱 교육이 가능한 환경입니다. )

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

전반적인 교통상태는 무난하며, 자차 이용 시 동호평 및 창현 나들목이 가까워 강북, 강남, 강원도 춘천 방면으로의 이동이 편리합니다.

또한, 천마산역(경춘선) 접근성도 우수하여 대중교통망이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차는 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물일괄매각으로, 건물과 토지 지분 모두를 취득합니다. (제시외 건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 박OO의 강제집행에 의한 경매)

3.2. 특이 및 주의사항

특이사항/주의사항: 제시된 정보에서는 특별한 특이사항이나 권리상 주의사항이 확인되지 않습니다.

임대차 관계: 임대관계는 '미상'이므로, 현장조사 및 추가적인 서류(전입세대 열람 등) 확인을 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 보증금을 인수할 위험이 발생할 수 있습니다.

3.3. 공부와의 차이 및 기타사항

공부와의 차이: '없음'으로 기재되어 있어, 등기부 및 건축물대장상의 면적과 현황 면적에 차이가 없어 보입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

주변 상권은 단독/공동주택 밀집지역에 형성된 소규모 근린생활시설 중심으로 보입니다.

생활 인프라: 화도복지센터, 진영공원, 천마산군립공원 등이 가까워 문화 및 여가 생활이 가능합니다. 또한, 대형 할인점 등도 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

본건 주변에 즉각적인 거리에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 남양주 화도읍에는 예전에 '혐오시설'로 인식되던 화도하수처리장이 공원화되어 (피아노 폭포, 피아노 화장실 등) 운영 중이라는 점이 지역적 특징입니다. 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. 임차인 리스크: 임대관계가 '미상'이므로, 전입신고일 및 확정일자 등을 확인하여 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

2. 다세대주택 감정: 다세대주택은 아파트에 비해 시장성 및 환가성이 낮을 수 있으므로, 보수적인 관점에서 주변 시세 및 거래 사례를 철저히 조사해야 합니다.

3. 지역 제한: 제1종일반주거지역이나, 자연보전권역 등 규제 지역에 해당하므로, 향후 개발이나 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 2017년 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 방 3개 구조의 전용면적 59.87㎡로 실거주에 적합합니다. 마석역신도브래뉴2차아파트 인근에 위치하며, 대중교통 및 자차 교통 접근성이 양호합니다. 학군 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경은 무난한 것으로 평가됩니다. 입찰 전 임차인 및 권리관계에 대한 명확한 분석이 전제된다면 실수요 측면에서 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

1. 신축급 다세대: 2017년식으로 건물의 노후도가 낮아 주거 만족도가 높습니다.

2. 실용적인 구조: 방 3개, 욕실 2개 구조로 신혼부부 및 3~4인 가구의 실거주에 적합합니다.

3. 우수한 교통망: 인근에 버스 정류장 및 경춘선 천마산역/마석역 접근성이 양호하고, 고속도로 진출입이 편리하여 서울 출퇴근 수요를 흡수할 수 있습니다.

4. 실수요 기반 투자: 감정가 2억원으로 소액 투자 또는 생애 최초 주택 구입자에게 부담이 적은 금액대입니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계