나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경86979 [1] 경기도 포천시 신북면 신평리 677-2 공장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경86979 [1] 경기도 포천시 신북면 신평리 677-2 공장용지 경매

• 사건번호: 2023타경86979
• 주소: 경기도 포천시 신북면 신평리 677-2
• 감정가: 867,759,000원
• 최저가: 607,431,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장용지

의정부지방법원 경매4계 2023타경86979 | 소재지: 경기도 포천시 신북면 신평리 677-2 | 감정가: 867,759,000원 | 최저가: 607,431,000원 | 용도: 공장용지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

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사건번호: 의정부지방법원 2023타경86979 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 신평리 677-2

용도: 공장용지 (일반공업지역)

토지면적: 1651.80㎡ (약 499.7평)

감정가: 867,759,000원

1.2. 경매 진행 정보

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매각대상은 토지매각이나, 주의사항으로 제시외 건물을 포함하여 일괄매각으로 진행됩니다 (단, 이동 용이한 컨테이너는 제외).

본 건은 부동산임의경매이며, 채무자 정보는 부재하나 소유자는 김OO, 채권자는 중OOOOO입니다.

가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 가능성이 있어 고도의 권리분석이 요구됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

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대상물건은 포천시 신북면 신평리 소재 "신평3리사무소" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장들이 밀집한 공업지대입니다. 공장용지로서의 기본적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

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대상토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

도로 접근성이 우수합니다. 남서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 대형 차량의 진출입 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

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형태는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 평지이며, 현재 공업나지(나대지 상태의 공업용지)로 이용 중입니다.

용도지역은 일반공업지역, 일반지방산업단지, 성장관리권역에 속하며, 중로2류 및 3류에 접하는 등 산업 시설 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육 전부제한구역 등의 일부 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (법정지상권)

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가장 핵심적인 리스크는 법정지상권 성립 가능성입니다. 매각 대상이 토지매각에 해당함에도 불구하고, 토지 위에 미등기 제시외 건물 (총 면적 444.00㎡, ㉠, ㉡)이 존재하며, 이들이 소유자 불분명으로 기재되어 있습니다. 토지와 건물의 소유자가 동일인(또는 경매 개시 결정 당시 동일인)이었는지 여부에 따라 법정지상권 성립 여부가 결정되며, 만일 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생하거나 건물 소유주에게 지료 청구 소송 등을 진행해야 하는 복잡한 법률적 문제가 발생합니다.

3.2. 제시외 건물 관련 리스크

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본 건은 '토지매각'임에도 '제시외 건물 포함 일괄매각'으로 진행됩니다. 이는 제시외 건물 (㉠, ㉡)에 대한 평가액이 토지 감정가에 포함되었음을 의미합니다. 그러나 이 건물들이 법정지상권의 대상이 될 수 있으며, 소유자 불분명으로 기재되어 있어 향후 명도 및 철거에 있어 상당한 시간과 비용, 그리고 법적 절차가 필요합니다. 매수인은 이 제시외 건물에 대한 처리 계획 및 법률적 대응 방안을 사전에 철저히 마련해야 합니다.

4. 상권분석 및 개발 방향

4.1. 상권분석 및 적합 용도

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본 토지는 일반공업지역 및 일반지방산업단지 내에 위치하여, 산업단지의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 중소규모의 공장들이 밀집한 지역 특성상 제조, 생산, 물류 창고 등 공업용 시설 건축에 최적화되어 있습니다. 도로 접근성이 뛰어나 물류 이동이 필수적인 업종에 특히 유리합니다.

4.2. 개발 방향

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공업나지 상태이므로 매수 후 신축 공장 또는 물류 창고 부지로 즉시 활용 가능합니다. 다만, 법정지상권 리스크 해소 전까지는 온전한 개발에 제약이 따를 수 있으므로, 권리관계 해소를 최우선 과제로 설정해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

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본 물건은 일반공업지역에 위치하며 우수한 도로 접근성(8m, 15m 도로 접합)을 갖춘 대형 공장용지라는 점에서 기본적인 물건 가치는 높습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성 및 상당 면적의 제시외 건물(444.00㎡)이 수반되는 '토지매각' 물건이므로, 일반 투자자에게는 접근 난이도가 매우 높습니다. 매수인은 명도 및 지상권 관련 소송에 대한 전문적인 지식과 자금 계획이 필수적으로 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

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1. 산업단지 내 일반공업지역 용지: 희소성 및 개발 용이성 확보 (도로 접근성 최상).

2. 법정지상권 리스크를 감안한 저가 매수 가능성: 높은 권리상의 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 매수하여 높은 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 실사용 목적의 공장/물류 부지: 리스크를 감수하고라도 장기적으로 직접 공장을 운영하고자 하는 실수요자에게 적합한 입지입니다. (단, 법률 리스크 해소 비용을 투자 비용에 포함해야 함)

법원 정보

의정부지방법원 경매4계