나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107289 [1] 경상남도 함안군 대산면 옥렬리 97 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107289 [1] 경상남도 함안군 대산면 옥렬리 97 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경107289
• 주소: 경상남도 함안군 대산면 옥렬7길 8
• 용도: 단독주택

마산지원 경매5계 2024타경107289 | 소재지: 경상남도 함안군 대산면 옥렬7길 8 | 감정가: 22,482,150원 | 최저가: 17,986,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 정보 및 기본 사항

사건번호: 마산지원 2024타경107289 (1)

소재지: 경상남도 함안군 대산면 옥렬리 97

용도: 단독주택 (주거용 건부지)

감정가: 22,482,150원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 정OO / 정OO

채권자: 현OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 매각포함)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 159.00㎡ (약 48.1평)

토지 지분율: 15900 (100%)

건물면적: 56.19㎡ (약 17.0평)

건물 제시외면적: 6.60㎡ (약 2.0평, 블록조 스레이트지붕 단층 다용도실)

주건물 구조 현황: 공부상 '목조 시멘트기와지붕'이나, 현황 '목조 및 블록조 스레이트지붕'으로 변경됨. (단층 주택)

설비: 현장조사 시 전기, 수도계량기 설비는 확인되나, 과거 야외화장실 철거로 현재 위생설비는 없는 것으로 탐문됨.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경상남도 함안군 대산면 옥렬리 소재 '옥열저수지' 북서측 인근에 위치한 농촌 지대 내 단독주택입니다.

부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지는 평탄한 사다리형이며 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 보전관리지역, 자연취락지구입니다.

제한사항: 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 편의시설

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재하는 농촌 마을에 위치하고 있어, 도시의 상업지역과 같은 상권은 형성되어 있지 않습니다.

함안군 대산면 일대에는 평화식품(기타 식료품 소매업), 정원족발식당(한식 음식점업), 윤이김밥(분식 및 김밥 전문점) 등의 기초 상권 시설이 있으나, 본건 소재지인 옥렬리 97번지에서는 다소 거리가 있을 수 있으므로 실제 거주 시 차량 이동이 필수적일 것으로 판단됩니다.

주요 생활 편의시설은 함안군 대산면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

3.2. 혐오시설 현황

현장 조사된 내용 중 인근의 구체적인 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 함안군 내에는 폐기물종합처리장(가야읍 함마대로 1258)이 과거 혐오시설로 인식되어 이미지 개선 사업을 시행한 사례가 있으므로, 해당 물건지와의 거리 등을 개별적으로 확인해야 합니다. (다만, 해당 시설은 가야읍에 위치하여 본건과는 상당한 거리 차이가 있을 것으로 보입니다.)

4. 권리분석 (Legal Analysis)

4.1. 매각대상 및 특이사항

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물(다용도실 6.6㎡)도 매각에 포함됩니다.

경매구분은 부동산강제경매로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 보이나, 다음의 특이사항을 중점적으로 검토해야 합니다.

4.2. 중대한 리스크 요인

물건 소재지 및 경계 불일치:

본건 목록1 건물(주택)은 공부상 소재지인 옥렬리 97번지 외에 타인 소유 토지(옥렬리 96번지, 99번지)를 일부 침범하여 소재하는 것으로 조사되었습니다.

제시외 건물(ㄱ, 다용도실) 역시 타인 소유 토지(옥렬리 96번지) 상에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하더라도 건물 전부 또는 일부에 대한 토지 소유권을 확보하지 못해 타인 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 사용료(부당이득) 청구를 당할 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

타인 소유 건물 및 법정지상권:

본건 토지(옥렬리 97) 일부 지상에 소재하는 '타인 소유 건물'이 별도로 있으며, 이는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이 타인 소유 건물에 대해서는 '법정지상권 성립 불분명'으로 기재되어 있습니다.

만약 해당 타인 소유 건물에 법정지상권이 성립된다면, 매수인은 해당 건물 소유자를 상대로 철거를 요구할 수 없으며, 토지 이용에 제약이 생깁니다.

경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로, 명확한 위치 확인을 위해서는 지적측량이 필수적입니다.

4.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 현장조사 시 내부 확인이 곤란하였으므로, 매각 이후 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 별도의 명도(인도) 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

법적 리스크 (최대): 매수 대상 건물이 타인 소유 토지를 침범하고 있으며, 이로 인해 향후 토지 소유자와의 분쟁(토지 매입 또는 건물 철거 및 부당이득 반환) 가능성이 매우 높습니다.

현황 리스크: 건물의 공부상 구조와 현황 구조가 상이하며, 위생 설비가 부재한 상태이므로 거주를 위해서는 상당한 수준의 내부 수리 및 설비 투자가 필요합니다.

점유 리스크: 임대관계가 미상으로, 잔금 납부 후 명도 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 감정가 2천만 원대의 소액 단독주택 경매 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 그러나 주택 자체가 타인 소유 토지를 침범하고 있으며, 타인 소유 건물까지 존재하여 복잡하게 얽혀 있는 '경계/소유권 분쟁 가능성 높은 물건'입니다.

투자 측면에서 볼 때, 소액 투자 물건이지만 명확한 경계 및 토지 소유권 확보 문제를 해결하지 못하면 건물 철거 리스크까지 안고 가야 합니다. 따라서 일반적인 실거주 목적이나 단순 투자 목적으로는 접근하기에 매우 까다로운 물건이며, 경계 측량 및 복잡한 소유권 관계를 해결할 수 있는 법적 지식과 자금 여력이 있는 투자자에게 적합해 보입니다.

7. 투자 포인트

경쟁률이 낮을 가능성: 복잡한 권리관계(특히 토지 침범 및 법정지상권 불분명)로 인해 일반적인 응찰자들은 기피할 가능성이 높아 낮은 경쟁률을 기대할 수 있습니다.

토지 확보를 통한 가치 상승: 타인 소유 토지(96, 99번지)의 소유자와 협상하여 침범된 부분을 매입하거나 건물 전체를 매입하여 합병에 성공할 경우, 현재의 감정가를 초과하는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

자연취락지구: 보전관리지역 내 '자연취락지구'에 해당하여, 향후 개축 또는 신축 시 일반 보전관리지역보다는 규제가 완화되어 주택 재정비에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계