나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110382 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110382 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 1층104호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경110382
• 주소: 부산광역시 사하구 다대낙조2길 100, 408동 1층104호 (다대동,다대동롯데캐슬몰운대아파트)
• 감정가: 243,000,000원
• 최저가: 170,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매6계 2023타경110382 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대낙조2길 100, 408동 1층104호 (다대동,다대동롯데캐슬몰운대아파트) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 170,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 부산서부지원 2023타경110382 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 주OOOO...)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 54.22㎡ (약 16.39평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

공급면적 (추정): 주변 단지 평형 분석 결과, 해당 전용면적은 공급면적 약 111㎡ (약 33.58평)에 해당될 가능성이 높음.

1.3. 건물 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 1층 104호

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있음.

주차시설: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차시설이 확보되어 있음.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산 사하구 다대동에 위치한 대규모 아파트 단지인 '다대동롯데캐슬몰운대아파트' 내에 소재함. 주위는 대단위 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대이며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨. 아미산 자락에 위치하며 몰운대와 다대포해수욕장 등이 가까워 자연경관이 양호한 편임.

2.2. 교통 분석

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 근거리에 부산 도시철도 1호선 다대포항역 및 다대포해수욕장역이 위치하여 대중교통 이용에 큰 무리는 없음. 다만, 역까지는 도보로 10~20분 소요되며 경사가 심하여 마을버스나 시내버스를 이용하는 것이 편리함.

2.3. 생활 정보 및 학군

생활 편의시설: 단지 내 상가에 기본적인 근린생활시설이 갖춰져 있으나, PC방이나 노래방 등 일부 시설은 부재함.

학군: 단지 내 유일한 초등학교인 몰운대초등학교가 남측 인근에 위치하며, 다선중학교, 다대중학교, 다대고등학교 등도 인근에 소재하여 양호한 학군을 형성하고 있음.

2.4. 혐오시설 및 특이사항

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 과거 분양 당시 중학교 설립 무산, 소방법 개정 전 준공으로 인한 일부 소방시설(스프링클러)의 미비, 무빙워크의 미흡한 운용 등과 관련하여 입주민 민원이 발생했던 이력이 있음. 또한, 다소 고지대에 위치하며 오르막길이 존재한다는 점은 고려해야 함. 바다와 인접하여 해무에 의해 시야가 좁아지는 현상이 발생할 수 있음.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(임OO)와 소유자(임OO)가 동일인임.

채권자는 주OOOO...이며, 등기부 상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임 (말소기준권리 이하 소멸 원칙).

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임대 관계는 '미상'으로 조사되었으며, 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성이 높음.

따라서 낙찰자는 명도(인도) 과정에서 소유자(채무자)를 대상으로 인도명령 또는 명도소송을 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있음. (잠재적 리스크)

4. 상권 분석

본 아파트는 3천 세대가 넘는 대규모 단지로서 자체적인 소비 수요를 갖추고 있어 단지 내 근린상권이 발달되어 있음. 주변이 주택지대로서 지역 상권과 연계되어 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없음. (세부 상권 현황은 현장 조사가 필요함)

5. 잠재적 리스크

5.1. 지리적 위치 리스크

감정평가서 상 '다소 고지대 내의 부정형 토지'로 기재되어 있으며, 실제 주변 환경 분석에서도 오르막길이 있다는 점이 확인되었음. 차량 접근성에는 문제가 없으나, 도보 이동 시 불편함이 있을 수 있음.

5.2. 명도 리스크

현재 임차인이 아닌 소유자 점유(추정)이거나 임대 관계 '미상'인 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 저항이 있을 수 있으므로 명도 전략 수립이 필수적임.

5.3. 건물 관련 과거 이슈

과거 분양 당시 중학교 설립 무산, 소방 설비(스프링클러) 문제, 무빙워크 운용 문제 등과 관련하여 민원 이력이 있었다는 점을 참고하여, 현재 시설 관리 상태를 확인할 필요가 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 사하구 다대동의 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 전용면적 84.99㎡로 선호도가 높은 면적대임. 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건이 양호하며, 몰운대초등학교를 품고 있는 학군도 우수함. 감정가는 2억 4,300만 원으로 책정되었으며, 임의경매 물건으로 권리 분석 상 큰 문제는 없을 것으로 판단되나, 저층 물건이라는 점과 '다소 고지대'라는 지리적 특성은 감안해야 함. 실거주 및 안정적인 임대수익 창출을 위한 투자 물건으로 적합함.

6.2. 투자 포인트

1. 대단지 아파트: 3,462세대 규모의 롯데캐슬 브랜드 대단지로 환금성이 우수함.

2. 우수 학군: 몰운대초등학교가 가까워 '초품아(초등학교를 품은 아파트)'의 이점을 가짐.

3. 준수한 교통: 도시철도 1호선 다대포항역 및 버스정류장 이용이 편리함.

4. 선호도 높은 평형: 전용 84.99㎡는 실수요자층이 두터운 국민 평형임.

법원 정보

부산서부지원 경매6계