나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [3] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경6048 (3)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 2층 201호

* 건물 유형: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지 면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

* 건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 감정가: 121,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, "본원초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있음. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼합된 주거 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 건물 1층 주차장까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 본건은 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있음.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 2일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 없음. 전입일자 및 확정일자 2020년 7월 9일. 배당신고일자 2024년 12월 30일. 대항력 없음.

* 임차인 최 : 보증금 100,000,000원(1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함), 차임 없음. 전입일자 2020년 7월 9일, 확정일자 2022년 7월 21일. 배당신고일자 2024년 12월 30일. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 본건은 유동화물건, 공동담보 물건이며, 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있음.

* 주의사항: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의거, 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 대상임.

4. 상권분석

* 인근 지역 특성: 본 건이 위치한 안산시 상록구 본오동은 주거 밀집 지역으로, 특히 본원초등학교 인근은 비교적 안정적인 주거 생활권을 형성하고 있음. 소형 평형의 도시형생활주택은 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 주변 시세 분석:

* 본건 건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평).

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 제공된 JSON 데이터 분석):

* 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 (다세대, 2015년식, 20.96㎡): 44,000,000원 (약 6,940,000원/평)

* 경기도 안산시 상록구 본오동 974-6 (다세대, 2002년식, 60.06㎡): 144,000,000원 (약 7,925,000원/평)

* 경기도 안산시 상록구 본오동 872-3 (연립, 2002년식, 98.37㎡): 180,000,000원 (약 6,050,000원/평)

* 시세 비교: 본 건의 감정가는 121,000,000원으로, 이는 약 13,385,000원/평에 해당함. 최근 인근 유사 면적(20.96㎡)의 다세대 주택이 44,000,000원에 거래된 점 등을 감안하면, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 현저히 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 건물 정보: 2016년 10월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 201호임. 전용면적 29.89㎡ (약 9.04평)의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 인근 시설: 본원초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 보증금은 배당 순위에 따라 환급될 예정임. 인수해야 할 임차보증금은 없으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 가능성은 있음. (단, 임차인은 배당신고를 완료한 상태임)

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 법률에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있음. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 변수임.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 소유권을 최종 취득하지 못할 수 있음.

* 건물 내부 상태 미확인: 제공된 정보에 따르면, 내부 구조나 하자 유무는 외부 관찰, 탐문, 동류형의 표준적 이용 상황 등에 의거하여 평가되었으며, 상세한 내부 확인은 불가능함. 경매 참가 시 이 점을 반드시 감안해야 함.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 본 건의 감정가(1.21억원)와 주변 유사 물건의 최근 거래 시세(약 4,400만원~1.44억원, 면적 상이) 사이에 큰 차이가 존재함. 이는 유찰 가능성을 높이거나, 반대로 예상보다 낮은 금액에 낙찰될 경우 시세보다 높은 가격에 취득하게 될 위험을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 본원초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수권 신고 등 낙찰에 영향을 줄 수 있는 여러 변수가 존재합니다. 가장 큰 리스크 요인은 감정가(1.21억원)가 최근 유사 면적 또는 유사 지역의 실거래가(약 4,400만원~1.44억원, 면적 및 건물 유형 상이)에 비해 현저히 높다는 점입니다. 따라서 본 건에 대한 입찰을 고려하신다면, 철저한 권리 관계 확인과 함께, 향후 시세 변동 가능성, 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 면밀히 분석하신 후 신중하게 접근하시는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 본 건은 약 9평의 소형 면적 도시형생활주택으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 본원초등학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통해 시장 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 감정가와 시세의 차이가 크므로 이에 대한 면밀한 시세 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 감정가: 121,000,000원.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 본 건의 면적(29.89㎡, 약 9.04평)을 기준으로 평당 약 690만원 ~ 790만원 선에서 시세가 형성된 것으로 보입니다.

* 29.89㎡ * 6,900,000원/㎡ = 약 68,790,000원

* 29.89㎡ * 7,900,000원/㎡ = 약 71,700,000원

* 이는 본 건의 감정가 121,000,000원보다 상당히 낮은 수준입니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 등의 변수와 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 현재 시점에서는 감정가의 60% ~ 70% 수준을 입찰가의 참고 범위로 고려할 수 있습니다. 법원에서 정하는 최저 입찰가(별도 확인 필요)를 기준으로 하되, 주변 시세와 각종 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

* 보수적인 제안 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.