나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3424 [1] 경상남도 의령군 정곡면 가현리 214 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3424 [1] 경상남도 의령군 정곡면 가현리 214 답 경매

• 사건번호: 2024타경3424
• 주소: 경상남도 의령군 정곡면 가현리 214
• 감정가: 487,487,000원
• 최저가: 389,990,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

마산지원 경매5계 2024타경3424 | 소재지: 경상남도 의령군 정곡면 가현리 214 | 감정가: 487,487,000원 | 최저가: 389,990,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 마산지원 2024타경3424 (1)이며, 경상남도 의령군 정곡면 가현리 214 소재 '답'(논)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 487,487,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지(답)입니다.

본 경매는 채권자 진OOOOOOO가 채무자 이OO의 물건(소유자 조OO)에 대해 진행하는 임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적은 15,926.00㎡로, 약 4,817.52평의 대형 농경지입니다.

건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡로, 순수 토지 매각 건입니다.

2. 현황 및 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 의령군 정곡면 가현리 소재 "강경골" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 마을 주변 농경지대(논, 밭 등)가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역이며, 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로

본건 토지(일련번호 1, 2 공히)는 부정형 평지로서, 현재는 '답'(논) 현황의 휴경지 상태입니다.

지적도상 맹지이나, 실제 현황은 본건 토지의 일부를 포함하여 노폭 약 2.5m의 농로가 개설되어 있어 소형 차량 접근이 가능합니다.

다만, 현황상 본건 각 목록의 일부가 실제 '도로'로 이용 중이며, 최저매각가격은 이 점을 감안하여 산정되었으므로, 해당 도로 이용 부분에 대한 법적 리스크는 평가 시 반영된 것으로 보이나 현장 확인은 필수입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

매각대상은 토지 매각으로, 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

임대차 관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 임차인 등 권리 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 입찰 시 주요 확인 사항

농지취득자격증명서 제출 필수: 본 물건은 용도가 '답'(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

일괄매각 조건: 물건이 일괄로 매각되는 조건이므로, 개별 매각은 불가능합니다.

현황 도로 이용: 본건 일부가 현황상 도로(농로)로 이용되고 있으며, 이는 감정가에 반영되어 있습니다.

4. 입지 조건 및 환경 분석

4.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 농촌 지역 내 농경지대로, 일반적인 투자 관점에서의 '입지'는 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 소형 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 불편할 수 있어 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 순수 농지이므로 인근에 상업시설은 전무하며, 상권 분석은 의미가 없습니다. 장기적인 농업 생산성 또는 제한적인 개발 가능성에 초점을 두어야 합니다.

생활정보: 경상남도 의령군 정곡면 가현리는 전형적인 농촌 마을이며, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 면소재지나 의령읍까지 이동해야 합니다. 정곡면의 경우 이병철 생가 등이 위치한 '부자마을' 장내마을과 연관이 있으나, 본 물건은 농경지대이므로 개발 연계성을 직접적으로 기대하기는 어렵습니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

토지이용계획상의 리스크: 본건은 '보전관리지역' 및 '가축사육제한구역'(일부 제한)으로 지정되어 있어, 무분별한 개발 행위는 어렵고 농업 및 보전 목적의 용도로 이용이 제한됩니다.

자연재해 리스크: '홍수관리구역'으로 지정되어 있어, 집중 호우 시 침수 등의 위험을 배제할 수 없습니다. 투자 전 해당 구역의 상세 내용을 확인해야 합니다.

혐오시설: 인근 지역(정곡면)에 과거 가건물 철거 요청 민원이 있었던 기록이 있으나, 본건 농지에 직접적인 영향을 미치는 대규모의 특정 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 폐기물 등이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사는 필수입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 4,800평이 넘는 대형 농경지(답)로, 보전관리지역 내에 위치하여 개발 제한이 있으나, 규모의 경제를 갖춘 농업용 토지로서 가치가 있습니다.

입찰 시에는 반드시 '농지취득자격증명서'를 발급받을 수 있는지 사전 확인하는 것이 가장 중요하며, 농지 소유를 위한 영농 계획 수립이 선행되어야 합니다.

토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점은 감정가에 반영되었더라도, 향후 토지 이용 계획 수립 시 걸림돌이 될 수 있으므로, 면밀한 현장 검토가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

대규모 농지 확보: 대규모의 농지 확보를 통해 전업 농업이나 장기적인 자산 보전을 희망하는 투자자에게 적합합니다.

상대적 안정성: 권리 분석상 복잡한 임대 관계나 건물 문제가 없는 순수 토지 매각 건입니다.

보전관리지역의 가치: 난개발이 제한되는 보전관리지역이므로, 장기적인 관점에서 토지 본연의 가치 보존에 유리합니다.

가격 메리트: 현황 도로 이용 부분이 감정가에 반영되었으므로, 이를 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하면 리스크를 줄일 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계